Wettelijke verplichting

De plaatsbeschrijving bij intrede is verplicht voor elke woninghuur in Belgie, ongeacht of het om een gemeubileerde of ongestoffeerde woning gaat. Deze verplichting is vastgelegd in de gewestelijke wetgeving (Brussel, Wallonie, Vlaanderen).

De plaatsbeschrijving moet zijn:

  • Tegensprekelijk: opgesteld in aanwezigheid van de verhuurder en de huurder (of hun vertegenwoordigers).
  • Gedetailleerd: nauwkeurige beschrijving van elke kamer, elk toestel en elk meubel.
  • Als bijlage bij het contract gevoegd: ze maakt integraal deel uit van het huurcontract.
  • Geregistreerd: neergelegd samen met het contract bij de FOD Financien via MyRent.

Zonder plaatsbeschrijving bij intrede: de huurder wordt verondersteld de woning en het meubilair in goede staat te hebben ontvangen. Dit is een groot risico voor de huurder, die bij uittrede aansprakelijk gesteld kan worden voor reeds bestaande schade.

Bij een gemeubileerde huur is de plaatsbeschrijving uitgebreider dan bij een ongestoffeerde huur omdat ze zowel de woning als het volledige meubilair dekt.

Inhoud van de gemeubileerde plaatsbeschrijving

De plaatsbeschrijving van een gemeubileerde huur omvat twee luiken:

Luik woning (identiek aan ongestoffeerde huur):

  • Staat van muren, vloeren, plafonds (kamer per kamer).
  • Ramen, deuren, luiken.
  • Sanitaire installaties (kranen, WC, douche/bad).
  • Elektrische installatie (stopcontacten, schakelaars, verdeelbord).
  • Verwarming (radiatoren, ketel, thermostaat).
  • Meterstanden (water, gas, elektriciteit).

Luik meubilair (specifiek voor gemeubileerde huur):

  • Beschrijving van elk meubel en toestel, kamer per kamer.
  • Staat van elk element: nieuw, goede staat, gebruikt, sporen van slijtage.
  • Werking van de huishoudtoestellen (oven, koelkast, wasmachine).
  • Staat van het beddengoed, het huishoudlinnen indien voorzien.
  • Merk en model van de belangrijkste toestellen (nuttig voor vervanging).

De meubelinventaris als bijlage bij het contract moet exact overeenstemmen met wat in de plaatsbeschrijving is opgenomen. Elke afwijking kan bij een geschil problemen opleveren. Voor meer details raadpleeg onze gids over de meubelinventaris.

Foto’s en documentatie

Foto’s zijn een essentieel aanvulling op de geschreven plaatsbeschrijving:

Goede praktijken:

  • Elke kamer vanuit meerdere hoeken fotograferen.
  • Elk meubel afzonderlijk fotograferen, vooral bij sporen van slijtage of beschadiging.
  • De meters fotograferen met leesbare standen.
  • Bestaande schade in close-up fotograferen.
  • De foto’s dateren (metadata of datum op een zichtbaar papier).

Aanbevolen formaat:

  • Digitale bestanden in hoge resolutie (geen vage screenshots).
  • Opslag op een gedeeld medium of verzending per e-mail aan beide partijen.
  • Papieren afdruk als bijlage bij de plaatsbeschrijving indien gewenst.

Foto’s vervangen de geschreven beschrijving niet, maar vormen een aanvullend bewijsmiddel dat waardevol is bij betwisting. De rechtspraak kent ze een toenemende bewijswaarde toe.

Vergelijking intrede-uittrede

De plaatsbeschrijving bij uittrede is de spiegel van de plaatsbeschrijving bij intrede. Ze laat toe om de eventuele huurschade vast te stellen:

Procedure:

  1. De plaatsbeschrijving bij uittrede opstellen op de laatste dag van de huur (of op een overeengekomen datum).
  2. Elk punt vergelijken met de plaatsbeschrijving bij intrede.
  3. Onderscheid maken tussen normale slijtage (niet ten laste van de huurder) en huurschade (ten laste van de huurder).
  4. Een tegensprekelijk vaststellingsverslag opstellen, ondertekend door beide partijen.

Normale slijtage van het meubilair: meubels slijten met de tijd. Een zetel die licht doorzakt na 3 jaar gebruik is normale slijtage. Een bevlekte of gescheurde zetel is huurschade.

Bij onenigheid: de partijen kunnen een expert inschakelen (landmeter-expert of gerechtsdeurwaarder). In laatste instantie beslist de vrederechter.

Inhouding op de huurwaarborg: als er schade is vastgesteld, worden de kosten ingehouden op de huurwaarborg. Het saldo wordt aan de huurder teruggestort.

Voor een volledige en conforme plaatsbeschrijving bevat onze online huurcontract-maker een model plaatsbeschrijving aangepast aan de gemeubileerde huur.