Onderverhuur in Belgie: is het toegestaan en onder welke voorwaarden?
Is onderverhuur legaal in Belgie? Toelatingsvoorwaarden, akkoord van de verhuurder, Airbnb, risico's en sancties. Gids per gewest.
Algemeen principe: verbod tenzij akkoord
Bij een woninghuurcontract is het principe duidelijk in de drie gewesten: de volledige onderverhuur is standaard verboden. Gedeeltelijke onderverhuur (een kamer) is mogelijk onder voorwaarden.
| Type huurcontract | Volledige onderverhuur | Gedeeltelijke onderverhuur |
|---|---|---|
| Hoofdverblijfplaats | Verboden (tenzij akkoord) | Mogelijk indien akkoord + huurder behoudt verblijfplaats |
| Studentenhuurcontract | Verboden | Verboden (doorgaans) |
| Handelshuurcontract | Toegestaan tenzij tegengestelde clausule | Toegestaan tenzij tegengestelde clausule |
| Huurcontract gemeen recht | Toegestaan tenzij tegengestelde clausule | Toegestaan tenzij tegengestelde clausule |
Voor woninghuurcontracten moet het akkoord van de verhuurder schriftelijk zijn (in het huurcontract of via een bijlage). Een mondeling akkoord volstaat niet. De gids over onderverhuur verdiept het onderwerp.
Als uw huurcontract de onderverhuur niet vermeldt, is ze verboden. De afwezigheid van een clausule geldt niet als toestemming.
Toelatingsvoorwaarden voor onderverhuur
Om een onderverhuur legaal te maken bij een woninghuurcontract:
- Schriftelijk akkoord van de verhuurder: in het huurcontract of via een ondertekende bijlage
- De hoofdhuurder behoudt zijn verblijfplaats in de woning (enkel gedeeltelijke onderverhuur)
- De onderhuurder is op de hoogte dat het een onderverhuur betreft (geen rechtstreeks huurcontract)
- De huurprijs van de onderhuurder mag het proportionele deel van de hoofdhuur niet overschrijden
- De hoofdhuurder blijft verantwoordelijk voor de volledige huur tegenover de verhuurder
In de praktijk betreft gedeeltelijke onderverhuur vooral informele samenwoning: een huurder die een kamer verhuurt aan een medebewoner. Voor een meer gestructureerd kader is samenwoning met huurcontract verkieslijk.
Onderverhuur via Airbnb: de specifieke regels
Toeristische onderverhuur (Airbnb, Booking) voegt een extra complexiteitslaag toe:
Cumulatieve voorwaarden:
- Schriftelijk akkoord van de verhuurder voor onderverhuur
- Schriftelijk akkoord van de verhuurder voor toeristisch gebruik
- Registratie bij de gewestelijke overheid
- Naleving van de veiligheidsnormen (brand, evacuatie)
- Fiscale aangifte van de inkomsten
Zonder deze toelatingen begaat de huurder een dubbele inbreuk: niet-toegestane onderverhuur (contractuele fout) + niet-aangegeven toeristische verhuur (administratieve inbreuk).
Onderverhuur via Airbnb zonder toestemming wordt door de rechtspraak beschouwd als een ernstige fout. De verhuurder kan de onmiddellijke ontbinding van het huurcontract verkrijgen bij de vrederechter.
Het onderverhuurcontract
Als de onderverhuur is toegestaan, is een schriftelijk contract onmisbaar:
Essentieel clausules:
- Identificatie van de drie partijen (verhuurder, huurder, onderhuurder)
- Beschrijving van het onderverhuurde goed (kamer, oppervlakte, uitrusting)
- Duur: mag de duur van het hoofdhuurcontract niet overschrijden
- Huurprijs: proportioneel aan de onderverhuurde oppervlakte
- Huurwaarborg: de onderhuurder stort een waarborg aan de hoofdhuurder
- Vroegtijdige beeindiging: het contract eindigt automatisch als het hoofdhuurcontract wordt ontbonden
De onderhuurder heeft geen enkel rechtstreeks verband met de verhuurder. Bij een probleem is de hoofdhuurder verantwoordelijk. Dit is een cruciaal punt van het huurcontract.
Risico’s en sancties
| Situatie | Risico voor de huurder |
|---|---|
| Onderverhuur zonder akkoord | Gerechtelijke ontbinding + schadevergoeding |
| Niet-aangegeven onderverhuur via Airbnb | Ontbinding + gewestelijke boete (250-10 000 EUR) |
| Onderverhuur tegen een overdreven prijs | Terugbetaling van het te veel ontvangene aan de onderhuurder |
| Volledige onderverhuur (hoofdverblijfplaats) | Ontbinding + verlies van het recht op de woning |
Advies voor verhuurders:
- Neem een expliciete clausule over onderverhuur op in het huurcontract (toestemming of verbod)
- Als u toestaat, eis op de hoogte te worden gesteld van de identiteit van de onderhuurder
- Controleer regelmatig de platforms (Airbnb, Booking) voor uw adres
- Stuur bij niet-toegestane onderverhuur een ingebrekestelling voor u de vrederechter vat
Om een huurcontract op te stellen met aangepaste onderverhuurclausules, gebruik onze tool voor het opstellen van huurcontracten.
Veelgestelde vragen
-
Voor een woninghuurcontract: neen, tenzij het huurcontract dit uitdrukkelijk voorziet of de verhuurder zijn schriftelijk akkoord geeft. Voor een huurcontract van gemeen recht (handelshuur, parking): ja standaard, tenzij een tegengestelde clausule.
-
Neen. Toeristische onderverhuur (Airbnb) zonder toestemming van de verhuurder is verboden en vormt een ernstige fout die de ontbinding van het huurcontract kan rechtvaardigen. De huurder stelt zich ook bloot aan gewestelijke boetes voor niet-aangegeven toeristische verhuur.
-
De verhuurder kan de gerechtelijke ontbinding van het huurcontract vragen wegens ernstige fout bij de vrederechter. De huurder verliest zijn recht op de woning en kan worden veroordeeld tot schadevergoeding. Bij onderverhuur via Airbnb komen gewestelijke boetes erbij.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.