EPC en verbod op huurindexatie: gids per gewest
Welke EPC-scores verbieden de huurindexatie in Belgie? Drempels per gewest (Brussel, Wallonie, Vlaanderen), financiele gevolgen en werken om het recht op indexatie te herstellen.
De band tussen EPC en huurindexatie
Sinds 2022 hebben de Belgische gewesten het recht om de huur te indexeren progressief gekoppeld aan de score van het EPC-certificaat (Energieprestatiecertificaat). Het doel: eigenaars aansporen om de meest energieverslindende woningen te renoveren door hen een groot financieel voordeel te ontnemen — de jaarlijkse aanpassing van de huur aan de inflatie.
Deze maatregel treft rechtstreeks duizenden verhurende eigenaars. Een slecht geisoleerde woning genereert niet alleen hoge kosten voor de huurder: het kost ook de eigenaar, die zijn reele huur elk jaar ziet dalen ten opzichte van de inflatie.
Elk Belgisch gewest legt zijn eigen EPC-drempels vast voor het indexatieverbod. De regels van Brussel gelden niet in Wallonie, en omgekeerd. Controleer altijd de regels van het gewest waar het goed zich bevindt.
Om uw EPC-verplichtingen te beheren en de indexatietermijnen op te volgen, centraliseert een software voor verhuurbeheer alle nodige informatie.
De verbodsdrempels per gewest
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
| EPC-score | Indexatie toegestaan | Sinds |
|---|---|---|
| A, B, C, D | Ja, volledige indexatie | - |
| D (met nuances) | Ja, maar volledige indexatie | Oktober 2023 |
| E | Nee | 14 oktober 2023 |
| F | Nee | 14 oktober 2023 |
| G | Nee | 14 oktober 2023 |
In Brussel is de maatregel het strengst: alle goederen met label E, F of G zijn betroffen, zonder onderscheid. De regeling geldt zowel voor lopende als voor nieuwe huurcontracten.
Wallonie
| EPC-score | Indexatie toegestaan | Sinds |
|---|---|---|
| A tot D | Ja, volledige indexatie | - |
| E | Ja, maar geplafonneerde indexatie | 2025 |
| F | Indexatie beperkt tot 50 % | 2025 |
| G | Nee | 2025 |
Wallonie heeft gekozen voor een progressief systeem: goederen met label F ondergaan een halvering van de indexatie, enkel G zijn volledig geblokkeerd.
Vlaanderen
| EPC-score | Indexatie toegestaan | Sinds |
|---|---|---|
| A tot D | Ja, volledige indexatie | - |
| E | Ja, volledige indexatie | - |
| F | Indexatie beperkt tot 50 % | 2026 |
| G | Nee | 2026 |
Vlaanderen is in 2026 in het systeem gestapt, met een gelijkaardig systeem als Wallonie. Goederen met label E worden voorlopig gespaard.
De drie gewesten hebben een progressieve verstrenging van de drempels aangekondigd. In Brussel zouden goederen met label D vanaf 2028 betroffen kunnen zijn. Anticiperen op de werken is dus een pertinente strategie.
Concrete financiele impact
Het indexatieverbod heeft een reele en groeiende kost voor de eigenaar. Met een gemiddelde jaarlijkse inflatie van 2 tot 3 % verliest een niet-geindexeerde huur snel aan waarde.
Simulatie over 5 jaar
Voor een basishuur van 900 EUR/maand met een jaarlijkse inflatie van 2,5 %:
| Jaar | Geindexeerde huur | Geblokkeerde huur | Jaarlijks verlies |
|---|---|---|---|
| 1 | 922 EUR | 900 EUR | 268 EUR |
| 2 | 945 EUR | 900 EUR | 545 EUR |
| 3 | 969 EUR | 900 EUR | 832 EUR |
| 4 | 993 EUR | 900 EUR | 1 129 EUR |
| 5 | 1 018 EUR | 900 EUR | 1 437 EUR |
| Totaal | 4 211 EUR |
Over 5 jaar verliest een eigenaar die niet kan indexeren meer dan 4 200 EUR op een enkel goed. Voor een portefeuille van 3 appartementen overschrijdt het verlies 12 600 EUR — vaak meer dan de kost van een energetische renovatie.
Het gecombineerde effect op de rendabiliteit
Het indexatieverbod beperkt zich niet tot het rechtstreekse financieel verlies. Het beinvloedt ook:
- De waarde van het goed bij doorverkoop: een investeerder-koper zal zijn rendement berekenen op een niet-indexeerbare huur
- De aantrekkelijkheid van het goed: een slecht EPC trekt minder solvabele huurders aan (hoge energiekosten = verminderd woonbudget)
- De bankfinanciering: bepaalde banken houden rekening met het EPC bij de toekenning van hypothecair krediet
Oplossingen om het recht op indexatie te herstellen
De prioritaire werken
Om het EPC aanzienlijk te verbeteren, concentreer u op de meest impactvolle posten:
- Dakisolatie: winst van 1 tot 2 EPC-klassen voor 8 000 tot 15 000 EUR
- Vervanging van het schrijnwerk: winst van 0,5 tot 1,5 klasse voor 6 000 tot 12 000 EUR
- Muurisolatie: winst van 1 tot 2 klassen voor 10 000 tot 20 000 EUR (langs de buitenkant)
- Condensatieketel of warmtepomp: winst van 0,5 tot 1 klasse voor 4 000 tot 15 000 EUR
De beschikbare premies
| Gewest | Programma | Dekking |
|---|---|---|
| Brussel | Renolution | Tot 70 % van de kost (onder inkomensvoorwaarden) |
| Wallonie | PACE (renteloze lening) | Tot 60 000 EUR renteloze lening |
| Vlaanderen | Mijn VerbouwPremie | 20 tot 50 % van de kost naargelang de inkomsten |
Het optimale tijdstip
Het beste moment om de werken uit te voeren is tussen twee huurcontracten, tijdens de leegstand. Als het goed bewoond is, plan de minst intrusieve werken (dakisolatie, ketelvervanging) en plan de zwaardere (schrijnwerk, muren) bij de volgende wissel.
Om de rendabiliteit van de renovatie te beoordelen, raadpleeg ons artikel over renoveren voor het verhuren.
Conclusie: indexeren of renoveren, de berekening is duidelijk
Het indexatieverbod gekoppeld aan het EPC is niet louter een regelgevende beperking: het is een economisch signaal. Eigenaars die investeren in energetische renovatie herstellen niet alleen het recht om te indexeren, maar ook een huur- en patrimoniale meerwaarde.
Essentieel punten om te onthouden:
- Brussel is het strengst: E, F en G zijn geblokkeerd sinds 2023
- Wallonie en Vlaanderen passen een progressief systeem toe (F aan 50 %, G geblokkeerd)
- Het financieel verlies overschrijdt 4 000 EUR over 5 jaar voor een enkel goed
- De gewestelijke premies dekken 20 tot 70 % van de kost van de werken
- Het nieuwe EPC herstelt onmiddellijk het recht om te indexeren
Om automatisch uw indexatietermijnen en de EPC-verplichtingen van elk goed op te volgen, gebruik ons platform voor verhuurbeheer. Genereer uw huurcontracten met de correct ingestelde indexatieclausule.
Veelgestelde vragen
-
Nee. Sinds 14 oktober 2023 mogen huurcontracten voor woningen met label E, F of G in Brussel niet meer geindexeerd worden. Dit verbod geldt voor lopende en nieuwe huurcontracten. Enkel goederen met label A, B, C of D behouden het recht op volledige indexatie.
-
Het verbod geldt automatisch op basis van het geldige EPC-certificaat op het moment van de indexatieaanvraag. De eigenaar hoeft niet op een kennisgeving te wachten: als hij de huur indexeert terwijl het EPC dit niet toelaat, kan de huurder de terugbetaling van het te veel betaalde eisen bij de vrederechter.
-
Ja, zodra een nieuw EPC-certificaat wordt afgeleverd dat een voldoende score attesteert, herstelt de eigenaar het recht om te indexeren. De indexatie geldt vanaf de datum van het nieuwe certificaat, niet met terugwerkende kracht. Het is dus zaak het nieuwe EPC zo snel mogelijk na de werken te laten opstellen.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.