En Belgique

Le gros entretien est a la charge exclusive du bailleur (article 1720 du Code civil). Le locataire ne peut jamais etre tenu de payer ces travaux, meme si une clause du bail le prevoit (clause nulle pour les baux de residence principale).

Les travaux de gros entretien incluent :

  • Toiture : reparation, refection, etancheite
  • Facade : ravalement, isolation par l’exterieur
  • Chauffage : remplacement de la chaudiere, du systeme de chauffage central
  • Installation electrique : mise en conformite, remplacement du tableau
  • Plomberie : remplacement des canalisations principales
  • Structure : reparation des murs porteurs, fondations

Le nouveau Code civil belge (Livre 3, 2021) a clarifie la repartition : les grosses reparations sont a charge du nu-proprietaire (ou du bailleur), sauf si elles resultent d’un defaut d’entretien courant imputable au locataire (ou a l’usufruitier).

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Bon a savoir
Le bailleur peut deduire les frais de gros entretien de ses revenus immobiliers s’il detient le bien via une societe. En nom propre, ces frais ne sont malheureusement pas deductibles fiscalement.

Exemple concret

La chaudiere d’un appartement loue a Liege tombe en panne definitivement apres 18 ans. Le remplacement (chaudiere a condensation) coute 5 500 EUR. C’est un gros entretien : le bailleur paie l’integralite. Le locataire, de son cote, etait tenu de l’entretien annuel de la chaudiere (petit entretien) — s’il ne l’avait pas fait et que la panne en decoule, le bailleur pourrait lui reclamer une partie des frais.