Fiscaliteit van de verhuurder in Belgie: volledige gids 2026

Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing

Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen (KI) is een fictieve waarde die aan elk onroerend goed wordt toegekend door de FOD Financien. Het vertegenwoordigt theoretisch het jaarlijkse netto huurinkomen dat het pand in 1975 zou hebben opgeleverd. Ondanks zijn ouderdom blijft het de basis van de Belgische vastgoedfiscaliteit.

Het KI wordt vastgesteld bij de bouw of de laatste grote renovatie van het pand. Het kan worden herzien bij belangrijke werken (uitbreiding, bestemmingswijziging).

De onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting op basis van het KI. Het is de eerste belasting die elke eigenaar betaalt, ongeacht of het pand verhuurd is of niet.

Het effectieve totale tarief varieert tussen 20 en 55% van het geindexeerde KI, afhankelijk van uw gemeente. De onroerende voorheffing wordt eenmaal per jaar betaald, doorgaans in het tweede semester.

Rekenvoorbeeld

• KI van het pand: 1.200 euro.
• Indexeringscoefficient 2026: 2,1763 (bij wijze van voorbeeld).
• Geindexeerd KI: 1.200 x 2,1763 = 2.611,56 euro.
• Effectief tarief (gemeente Elsene, bijvoorbeeld): circa 42%.
• Onroerende voorheffing: 2.611,56 x 42% = 1.096,86 euro per jaar.

Mogelijke verminderingen

Er bestaan bepaalde verminderingen van de onroerende voorheffing:

• Kinderen ten laste: vermindering voor gezinnen met minstens 2 kinderen.
• Handicap: vermindering voor de eigenaar of een gehandicapte bewoner.
• Onproductief pand: evenredige vermindering als het pand onvrijwillig meer dan 90 dagen leeg heeft gestaan.
• Bescheiden inkomen: in bepaalde gewesten vermindering voor eigenaars met een laag inkomen.

Fiscale aangifte van huurinkomsten

Verhuur aan een particulier (prive gebruik)

Wanneer u verhuurt aan een particulier die het pand als woning gebruikt, is de belasting gebaseerd op het KI en niet op de werkelijke huur:

• Belastbare grondslag: geindexeerd KI x 1,40 (verhoging met 40%).
• Dit bedrag wordt opgeteld bij uw andere inkomsten (loon, pensioen) en belast aan het marginale tarief (25 tot 50%).

Voorbeeld: KI van 1.200 euro, geindexeerd tot 2.611,56 euro. Belastbare grondslag: 2.611,56 x 1,40 = 3.656,18 euro. Als uw marginaal tarief 50% bedraagt, is de bijkomende belasting circa 1.828 euro.

Verhuur aan een zelfstandige of vennootschap

Wanneer de huurder het pand voor professionele doeleinden gebruikt (kantoor, handel, vrij beroep), is de belasting gebaseerd op de werkelijke huur:

• Belastbare grondslag: het hoogste van (werkelijke brutohuur - 40% forfaitaire kosten) en (geindexeerd KI x 1,40).
• Het forfait van 40% is geplafonneerd op 2/3 van het KI x 15.

In dat geval is de fiscale last doorgaans hoger omdat de werkelijke huur vaak hoger is dan het verhoogde KI.

Verhuur van gemeubileerde woning

Als het pand gemeubileerd wordt verhuurd, wordt de huur in twee delen gesplitst:

• Onroerend gedeelte (in principe 60% van de totale huur): belast zoals hierboven.
• Roerend gedeelte (in principe 40%): apart belast met een kostenforfait van 50%.

Praktische aangifte

Vermeld in uw aangifte personenbelasting (vak III):

• Het niet-geindexeerde kadastraal inkomen van het pand.
• Het bedrag van de brutohuur (bij professionele verhuur).
• Eventuele huurvoordelen.

De FOD Financien berekent automatisch de indexering en de verhoging.

Aftrekposten en fiscale optimalisatie

Hypothecaire intresten

De intresten van een hypothecair krediet dat is afgesloten voor de aankoop, bouw of renovatie van het verhuurde pand zijn aftrekbaar van de onroerende inkomsten. Dit is de belangrijkste optimalisatiehefboom voor verhuurders.

Gewestelijke premies

Hoewel niet fiscaal aftrekbaar, verlagen de gewestelijke premies de werkelijke kost van uw investeringen:

Wat u niet mag aftrekken

In tegenstelling tot andere landen staat Belgie particulieren niet toe om af te trekken:

• Reparatie- en onderhoudskosten.
• Huurbeheerkosten.
• Afschrijving van het pand.
• Notariskosten.

Deze aftrekposten zijn voorbehouden aan vastgoedvennootschappen. Daarom richten sommige eigenaars van meerdere panden een vennootschap op om hun fiscaliteit te optimaliseren.

Vastgoedvennootschap: voor wie?

Het oprichten van een vastgoedvennootschap kan interessant zijn als:

• U meer dan 3 huurpanden bezit.
• Uw globale inkomsten belast worden aan het marginale tarief van 50%.
• U regelmatig belangrijke werken plant.
• U uw vermogen op een geoptimaliseerde manier wilt overdragen.

Raadpleeg een fiscalist voordat u deze beslissing neemt, want de structuurkosten (boekhouder, notariele akte, vennootschapsbelasting) moeten gecompenseerd worden door de gerealiseerde besparingen.