Fiscalité du propriétaire bailleur en Belgique : guide complet 2026

Cadastral income and précompte real estate

Qu’est-ce that the cadastral income ?

The cadastral income (RC) is a valeur fictive attribuée à chaque bien real estate by the FPS Finance. Il représente théoriquement le revenu rental net annual that the property aurait généré en 1975. Malgré son ancienneté, il reste la base de la taxité immobilière belge.

Le RC est fixé lors de la construction or de la dernière rénovation majeure of the property. Il peut être réévalué in case of travaux importants (extension, transformation de l’usage).

Le précompte real estate

Le précompte real estate is a impôt régional annual basé on the RC. C’est le premier impôt that paie tout propriétaire, that the property soit loué or non.

Le taux effectif total varie entre 20 and 55 % du RC indexé selon votre commune. Le précompte est payé une fois per year, généralement au deuxième semestre.

Example de calcul

• RC of the property : 1 200 €.
• Coefficient d’rent indexation 2026 : 2,1763 (à titre d’exemple).
• RC indexé : 1 200 × 2,1763 = 2 611,56 €.
• Taux effectif (commune d’Ixelles, for example) : environ 42 %.
• Précompte real estate : 2 611,56 × 42 % = 1 096,86 €/an.

Réductions possibles

Certaines réductions du précompte real estate existent :

• Enfants à charge : réduction pour ménage avec au less 2 enfants.
• Handicap : réduction for the propriétaire or un occupant handicapé.
• Bien improductif : réduction proportionnelle if the property est resté inoccupé involontairement pendant more de 90 jours.
• Revenu modeste : dans certaines régions, réduction for thes propriétaires à faibthe income.

Déclaration tax of income rentals

Location à an individual (usage privé)

Quand vous louez à an individual who utilise the property comme résidence, la taxation se base on the RC and non on thes rents réels :

• Base imposable : RC indexé × 1,40 (majoration de 40 %).
• Ce montant est ajouté à vos autres revenus (salaire, pension) and taxé au taux marginal (25 à 50 %).

Exemple : RC de 1 200 €, indexé à 2 611,56 €. Base imposable : 2 611,56 × 1,40 = 3 656,18 €. Si votre taux marginal is of 50 %, l’impôt additionnel est d’environ 1 828 €.

Location à un professionnel or une société

Quand the tenant utilise the property à des fins professionnelles (bureau, commerce, profession libérale), la taxation se base on the rent réel :

• Base imposable : le more élevé entre (rent brut réel − 40 % de charges forfaitaires) and (RC indexé × 1,40).
• Le forfait de 40 % est plafonné à 2/3 du RC × 15.

In this case, la charge tax est généralement more élevée because les rents réels dépassent often le RC majoré.

Location meublée

Si the property est loué meublé, the rent est scindé en deux parties :

• Partie immobilière (en principe 60 % du rent total) : taxée comme ci-dessus.
• Partie mobilière (en principe 40 %) : taxée séparément with a forfait de charges de 50 %.

Déclaration pratique

Renseignez in your déclaration IPP (cadre III) :

• The cadastral income non indexé of the property.
• The amount du rent brut (si location professionnelle).
• The advantages rentals éventuels.

Le FPS Finance calcule automatically l’rent indexation and la majoration.

Déductions and optimisation taxe

Intérêts d’emprunt

Les intérêts d’un crédit hypothécaire contracté for acquérir, construire or rénover the property loué sont déductibles of income real estates. C’est le levier d’optimisation principal for thes propriétaires landlords.

Primes régionales

Bien that non déductibles taxement, the premiums régionales réduisent le coût réel de vos investissements :

Ce qu’on may not déduire

Contrairement à d’autres pays, la Belgium ne permet pas aux particuliers de déduire :

• The costs de réparation and d’entretien.
• The costs de rental management.
• L’amortissement of the property.
• The costs de notaire.

Ces déductions sont réservées aux sociétés immobilières. That is why certains propriétaires de plusieurs biens créent une société pour optimiser leur taxité.

Société immobilière : pour who ?

La création d’une société immobilière peut être intéressante if :

• Vous possédez more de 3 rental properties.
• Vos revenus globaux sont taxés au taux marginal de 50 %.
• Vous prévoyez of works importants régulièrement.
• You wish transmettre votre patrimoine de manière optimisée.

Consultez un taxiste before prendre cette décision, because les coûts de structure (comptable, acte notarié, impôt des sociétés) doivent être compensés by thes économies réalisées.