Verdeling van de huurlasten in Belgie: wie betaalt wat?
De verdeling van de kosten tussen eigenaar en huurder is een van de meest besproken kwesties in het Belgische huurrecht. Ze leidt tot een aanzienlijk aantal geschillen voor de vredegerechten, vaak omdat het huurcontract de verhaalbare posten onvoldoende detailleert. Het basisbeginsel is vastgelegd in artikel 1754 van het oude Burgerlijk Wetboek: de huurdersherstellingen (of klein onderhoud) zijn ten laste van de huurder, terwijl de grote herstellingen ten laste van de eigenaar vallen.
Dit algemene beginsel wordt aangevuld door de drie gewestelijke Belgische wetgevingen. In Brussel somt de Huisvestingscode op indicatieve wijze de huurdersherstellingen op. In Vlaanderen heeft het Woninghuurdecreet van 9 november 2018 een indicatieve lijst van huurdersherstellingen ingevoerd als bijlage bij het decreet. In Wallonie verwijst het decreet van 15 maart 2018 naar de algemene beginselen van het Burgerlijk Wetboek. Bij een geschil beslist de vrederechter van de plaats van het goed soeverein.
Verhaalbare kosten op de huurder
De verhaalbare kosten zijn kosten die rechtstreeks verband houden met het gebruik en het genot van het gehuurde goed. Hier is de volledige lijst:
Energieverbruik:
- Verwarming: gas, stookolie, elektriciteit, pellets (individueel verbruik of collectief aandeel)
- Water: individueel verbruik of collectief aandeel
- Elektriciteit van de woning: contract op naam van de huurder
Gemeenschappelijke delen (mede-eigendom):
- Schoonmaak van hallen, trappen, gangen
- Verlichting van de gemeenschappelijke delen
- Courant onderhoud van de lift
- Onderhoud van de groene ruimten
- Gemeenschappelijke kosten van de werking
Huurdersonderhoud:
- Jaarlijks onderhoud van de ketel
- Schoorsteenvegen
- Ongediertebestrijding
- Vervanging van afdichtingen, filters, lampen
- Onderhoud van bereikbare dakgoten
Belastingen en vergoedingen verbonden aan het gebruik:
- Belasting op ophaling van huishoudelijk afval
- Saneringsvergoeding (opgenomen in de waterfactuur)
| Categorie | Voorbeelden | Ten laste van |
|---|---|---|
| Energie | Gas, elektriciteit, stookolie | Huurder |
| Water | Verbruik, sanering | Huurder |
| Gemeenschappelijke delen | Schoonmaak, verlichting, lift | Huurder (aandeel) |
| Courant onderhoud | Ketel, schoorsteenvegen, afdichtingen | Huurder |
| Gebruiksbelastingen | Afval, riolering | Huurder |
Niet-verhaalbare kosten: uitsluitend ten laste van de eigenaar
Bepaalde uitgaven kunnen nooit aan de huurder worden doorgerekend, ongeacht welke clausule het huurcontract bevat:
Belastingen en heffingen verbonden aan de eigendom:
- Onroerende voorheffing (gewestelijke grondbelasting)
- Belasting op tweede verblijven
- Belasting op leegstaande gebouwen
- Registratierechten van het huurcontract (ten laste van de verhuurder bij woninghuurcontracten)
Structurele kosten:
- Grote werken (dak, gevel, funderingen, structuur)
- Vervanging van de ketel, de lift, de leidingen
- EPB-conformiteit of brandveiligheid
- Isolatie, vervanging van raamkozijnen en ramen
Beheerskosten:
- Ereloon van de syndicus van de mede-eigendom
- Reservefonds en werkkapitaal
- Geschillenkosten van de mede-eigendom
- Gebouwverzekering (premie eigenaar niet-bewoner)
Kosten verbonden aan de verhuur:
- Makelaarskosten (ten laste van de opdrachtgever, doorgaans de eigenaar)
- Kosten van de plaatsbeschrijving bij intrede (gedeeld door twee)
Deze kosten vallen onder de eigendom van het goed, het structureel onderhoud of het patrimoniaal beheer. Het doorrekenen ervan aan de huurder zou in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de gewestelijke Belgische wetgevingen inzake woninghuur.
Gewestelijke verschillen
Hoewel het algemene verdelingsbeginsel identiek is in de drie gewesten, bestaan er bepaalde nuances:
Brussels Hoofdstedelijk Gewest: De Brusselse Huisvestingscode (ordonnantie van 27 juli 2017) legt een versterkte transparantie op. Het huurcontract moet duidelijk de huurprijs van de kosten onderscheiden. Bij een stelsel van voorschotten is de jaarlijkse afrekening verplicht met gedetailleerde uitsplitsing.
Waals Gewest: Het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst bevat gelijkaardige bepalingen. Wallonie legt de nadruk op de verplichting van de verhuurder om de bewijsstukken van de kosten op eenvoudig verzoek van de huurder te verstrekken.
Vlaams Gewest: Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet eveneens het onderscheid huurprijs/kosten en de verplichting tot een jaarlijkse afrekening bij een stelsel van voorschotten. Vlaanderen heeft een indicatieve lijst van huurdersherstellingen ingevoerd.
In de drie gewesten worden clausules in het huurcontract die niet-verhaalbare kosten ten laste van de huurder leggen, als niet-geschreven beschouwd. De huurder kan ze op elk moment betwisten, ook al heeft hij ze in het huurcontract aanvaard. Raadpleeg voor een correcte beoordeling van de kosten onze pagina over de vaststelling van de huurprijs.