Forfait van huurlasten: vast bedrag zonder regularisatie
In het Belgische huurrecht kunnen de kosten op twee manieren aan de huurder worden aangerekend: via maandelijkse voorschotten met jaarlijkse afrekening, of via het forfait. Het forfait is een vast en definitief bedrag, overeengekomen in het huurcontract, dat de huurder elke maand bovenop de basishuurprijs betaalt. In tegenstelling tot de voorschotten geeft het forfait geen aanleiding tot enige regularisatie aan het einde van het jaar: de verhuurder kan geen bijbetaling eisen en de huurder kan geen terugbetaling vorderen, ongeacht de werkelijke kosten.
De keuze tussen forfait en voorschotten heeft belangrijke gevolgen voor beide partijen. Het forfait is vooral geschikt voor woningen met individuele verwarming en aparte meters, waar de gemeenschappelijke kosten laag en voorspelbaar zijn. Voor gebouwen in mede-eigendom met collectieve verwarming zijn de voorschotten doorgaans beter geschikt omdat ze de schommelingen van de energieprijs kunnen doorrekenen. De gezondheidsindex, die wordt gebruikt voor de indexering van de huurprijs, is niet automatisch van toepassing op het kostenforfait.
Definitie en werking van het forfait
Het kostenforfait is een globaal, vast en niet-herzienbaar bedrag (tenzij anders bedongen), dat de huurder maandelijks betaalt om alle of een deel van de kosten verbonden aan de woning te dekken. De belangrijkste kenmerken:
- Vast bedrag: het varieert niet in functie van de werkelijke uitgaven
- Geen jaarlijkse afrekening: de verhuurder is niet verplicht een gedetailleerd overzicht van de werkelijke kosten op te stellen
- Geen bewijsstukken: de huurder kan geen mededeling van facturen eisen
- Geen regularisatie: geen bijbetaling noch terugbetaling aan het einde van het jaar
Het forfait dekt doorgaans de kosten van verwarming (indien collectief), water, elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, schoonmaak en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Het huurcontract moet duidelijk vermelden welke posten in het forfait zijn inbegrepen.
Let op: ook bij een forfaitregeling mag de verhuurder enkel verhaalbare kosten opnemen. Patrimoniale kosten (reservefonds, grote werken, gebouwverzekering) mogen niet in het forfait worden opgenomen. Raadpleeg de verdeling van de kosten om de verhaalbare posten te kennen.
Voor- en nadelen van het forfait
| Criterium | Forfait | Voorschotten |
|---|---|---|
| Eenvoud van beheer | Hoog | Laag (jaarlijkse afrekening) |
| Transparantie | Laag | Hoog (bewijsstukken) |
| Risico voor de verhuurder | Tekort bij stijgende kosten | Geen (werkelijke kosten) |
| Risico voor de huurder | Overschot bij lage kosten | Geen (terugbetaling) |
| Afrekeningsverplichting | Nee | Ja (jaarlijks) |
| Betwistingsmogelijkheid | Beperkt | Ruim (bewijsstukken) |
Voordelen voor de verhuurder:
- Geen verplichting tot afrekening of bewijsstukken
- Vereenvoudigd beheer, geen jaarlijkse regularisatie
- Voorspelbaarheid van de huurinkomsten
Voordelen voor de huurder:
- Vast en voorspelbaar maandelijks budget
- Geen onaangename verrassing aan het einde van het jaar
- Geen bijbetaling verschuldigd
Nadelen:
- Voor de verhuurder: als de werkelijke kosten het forfait overschrijden (stijging van de energieprijzen, bijvoorbeeld), draagt hij het tekort
- Voor de huurder: als de werkelijke kosten lager zijn dan het forfait, betaalt hij meer dan nodig zonder mogelijkheid tot terugbetaling
- Bij sterke energieprijsstijgingen kan het forfait een bron van geschillen worden
Het forfait is bijzonder geschikt voor woningen met individuele verwarming en individuele watermeters, waar de gemeenschappelijke kosten beperkt blijven tot de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke delen. Voor gebouwen met collectieve verwarming zijn de voorschotten op kosten doorgaans meer aangewezen.
Het bedrag van het forfait bepalen
Om een evenwichtig forfaitbedrag te bepalen, moet de verhuurder een strikte methode volgen:
- De vorige afrekeningen analyseren: de kostenafrekeningen van de laatste 2 of 3 jaar hernemen om een gemiddelde te berekenen
- De inbegrepen kosten identificeren: de posten die door het forfait worden gedekt nauwkeurig opsommen (water, collectieve verwarming, gemeenschappelijke delen, enz.)
- Een marge toepassen: 10 tot 15% toevoegen om eventuele tariefverhogingen te dekken
- Afronden: een rond bedrag voorstellen (in schijven van 10 of 25 EUR)
Indicatieve raming per type woning:
| Type woning | Maandelijks kostenforfait | Inbegrepen |
|---|---|---|
| Studio (mede-eigendom) | 50 - 100 EUR | Water, gemeenschappelijke delen |
| Appartement 1 slk. | 100 - 150 EUR | Water, gemeenschappelijke delen, collectieve verwarming |
| Appartement 2 slk. | 130 - 200 EUR | Water, gemeenschappelijke delen, collectieve verwarming |
| Individuele woning | 30 - 80 EUR | Afvalbelasting, onderhoud |
Het bedrag van het forfait moet in het huurcontract afzonderlijk van de huurprijs worden vermeld. De wet vereist dat de huurder duidelijk het aandeel van de huurprijs en het aandeel van de kosten kan onderscheiden, ook bij een forfaitregeling. De vaststelling van de huurprijs moet rekening houden met het bedrag van de kosten om competitief te blijven op de huurmarkt.