Twee huurcontracten voor dezelfde woning: de mogelijke gevallen
Twee huurcontracten voor dezelfde woning is mogelijk in specifieke gevallen: opeenvolgende contracten, aanvullend contract voor een bijgebouw, of gemengd contract (bewoning + professioneel). Twee gelijktijdige contracten voor hetzelfde goed met hetzelfde gebruik zijn daarentegen een juridische anomalie die vermeden moet worden.
In het Belgisch recht verbiedt niets formeel het bestaan van twee huurcontracten voor hetzelfde onroerend goed. De situaties waarin dit gerechtvaardigd is, zijn echter specifiek en omkaderd. Het algemeen principe is dat slechts een huurcontract voor hoofdverblijfplaats tegelijkertijd kan bestaan voor dezelfde woning.
De vraag stelt zich vooral bij verkoop van het goed, bij erfopvolging, of wanneer de verhuurder een nieuw contract heeft ondertekend voor het verstrijken van het eerste.
Concrete situaties
| Situatie | Wettigheid | Commentaar |
|---|---|---|
| Opeenvolgend contract | Ja | Het nieuwe contract begint bij het verstrijken van het eerste |
| Contract + bijgebouw/garage | Ja | Twee afzonderlijke contracten voor verschillende ruimtes |
| Gemengd contract | Ja | Een woningcontract + een handelshuurcontract voor hetzelfde goed |
| Twee gelijktijdige contracten zelfde gebruik | Problematisch | Rechtenconflict, het eerst geregistreerde contract primeert |
| Cohousing met aparte contracten | Ja | Elke medehuurder heeft een eigen contract voor een deel van het goed |
Het meest voorkomende geval is het aanvullend contract: de huurder tekent een contract voor het appartement en vervolgens een tweede voor de garage of kelder. Deze twee contracten kunnen een verschillend juridisch regime hebben.
Met BailBelgique kunt u een enkel huurcontract genereren dat alle bijgebouwen (kelder, garage, tuin) omvat. Dit vermijdt de complexiteit van twee afzonderlijke contracten.
Conflicten tussen twee huurcontracten
Als twee huurcontracten naast elkaar bestaan voor hetzelfde goed en hetzelfde gebruik, geldt de volgende regel:
- Voorrang aan het geregistreerd contract : het eerst geregistreerde contract bij het registratiekantoor is tegenwerpelijk aan derden en primeert
- Niet-geregistreerd contract : geldig tussen partijen maar niet tegenwerpelijk aan derden (koper, schuldeiser)
- Verantwoordelijkheid van de verhuurder : de verhuurder die twee contracten tekent voor hetzelfde goed stelt zijn burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang
- Schadevergoeding : de huurder die zijn woning verliest kan schadevergoeding eisen
Twee gelijktijdige huurcontracten tekenen voor dezelfde woning voor hetzelfde gebruik kan een oplichting vormen in de strafrechtelijke zin als de verhuurder bewust handelt. De benadeelde huurder kan klacht indienen en aanzienlijke schadevergoeding verkrijgen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat registratie van het huurcontract gratis en verplicht is. Het geregistreerd contract is tegenwerpelijk aan derden, wat conflicten bij dubbele contracten beslecht.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past dezelfde principes toe. De Waalse huurvergunning vermeldt de huurder ter plaatse, wat het risico op dubbele contracten beperkt.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt registratie op en versterkt de bescherming van de huurder ter plaatse. Het Vlaams conformiteitsattest identificeert de woning op unieke wijze.
Artikel 1 van de woninghuurwet van 20 februari 1991 (huurcontract hoofdverblijfplaats). Artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek (definitie van huur). Gecoordineerde tekst op Justel.