Deux baux pour un meme logement : les cas possibles
Avoir deux baux pour le meme logement est possible dans des cas precis : baux successifs, bail complementaire pour une annexe, ou bail mixte (habitation + professionnel). Deux baux simultanes pour le meme bien au meme usage sont en revanche une anomalie juridique a eviter.
En droit belge, rien n’interdit formellement l’existence de deux contrats de bail lies au meme bien immobilier. Cependant, les situations ou cela se justifie sont specifiques et encadrees. Le principe general est qu’un seul bail de residence principale peut exister a la fois pour un meme logement.
La question se pose notamment en cas de vente du bien, de succession, ou lorsque le proprietaire a signe un nouveau bail avant l’expiration du premier.
En savoir plus : FAQ Droits et obligations.
Situations concretes
| Situation | Legalite | Commentaire |
|---|---|---|
| Bail successif | Oui | Le nouveau bail commence a l’expiration du premier |
| Bail + annexe/garage | Oui | Deux contrats distincts pour des espaces differents |
| Bail mixte | Oui | Un bail habitation + un bail commercial pour le meme bien |
| Deux baux simultanees meme usage | Problematique | Conflit de droits, le premier enregistre prime |
| Colocation avec baux separes | Oui | Chaque colocataire a son propre bail pour une partie du bien |
Le cas le plus courant est celui du bail complementaire : le locataire signe un bail pour l’appartement, puis un second pour le garage ou la cave. Ces deux baux peuvent avoir des regimes juridiques differents.
Avec BailBelgique, generez un bail unique qui inclut toutes les dependances (cave, garage, jardin). Cela evite la complexite de gerer deux contrats separes.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Peut-on avoir un animal dans un logement loué ?.
Conflits entre deux baux
Si deux baux coexistent pour le meme bien et le meme usage, la regle est la suivante :
- Priorite au bail enregistre : le bail enregistre en premier au bureau d’enregistrement est opposable aux tiers et prime
- Bail non enregistre : un bail non enregistre est valable entre parties mais inopposable aux tiers (acquereur, creancier)
- Responsabilite du proprietaire : le proprietaire qui signe deux baux pour le meme bien engage sa responsabilite civile envers le locataire evince
- Dommages et interets : le locataire qui perd son logement peut reclamer des dommages et interets
Signer deux baux simultanees pour le meme logement au meme usage peut constituer une escroquerie au sens penal si le proprietaire agit en connaissance de cause. Le locataire victime peut porter plainte et obtenir des dommages et interets substantiels.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que l’enregistrement du bail est gratuit et obligatoire. Le bail enregistre est opposable aux tiers, ce qui tranche les conflits en cas de double bail.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique les memes principes. Le permis de location wallon mentionne le locataire en place, ce qui limite les risques de double bail.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose l’enregistrement et renforce la protection du locataire en place. Le conformiteitsattest flamand identifie le logement de maniere unique.
Article 1er de la loi du 20 fevrier 1991 (bail de residence principale). Article 1709 du Code civil (definition du louage). Texte coordonne sur Justel.