Wettelijk kader gemeubileerde huur

Het Waals Woninghuurdecreet van 15 maart 2018 maakt geen fundamenteel onderscheid tussen gemeubileerde en niet-gemeubileerde huur wanneer het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats dient. In beide gevallen gelden dezelfde basisregels inzake duur, opzeg, waarborg en registratie.

Een gemeubileerde huurovereenkomst wordt gekenmerkt door het feit dat de verhuurder het pand ter beschikking stelt met voldoende meubilair om er normaal in te wonen: bed, tafel, stoelen, kasten, kookgerei en eventueel huishoudtoestellen. De huurprijs omvat dan zowel het gebruik van het onroerend goed als van de roerende goederen.

Het Waals Decreet vereist een gedetailleerde inventaris van de meubels als bijlage bij het contract. Dit document beschrijft elk item met zijn staat op het moment van intrede. Zonder inventaris wordt vermoed dat de huurder de meubels in goede staat heeft ontvangen — een risico voor de huurder. De gemeubileerde huur is bijzonder geschikt voor expats, tijdelijke werknemers en studenten die snel een kant-en-klare woning zoeken.

Inventaris en plaatsbeschrijving

Bij een gemeubileerd huurcontract zijn twee documenten essentieel:

Plaatsbeschrijving (muren, vloeren, installaties)

  • Verplicht bij intrede, op kosten van beide partijen.
  • Beschrijft de staat van het onroerend goed: muren, vloeren, ramen, sanitair, elektriciteit.
  • Moet gedetailleerd en tegensprekelijk zijn (beide partijen aanwezig of vertegenwoordigd).

Inventaris van de meubels (roerende goederen)

  • Lijst van alle meubels, apparaten en uitrusting aanwezig in de woning.
  • Per item: beschrijving, staat (nieuw, goed, versleten), en bij voorkeur de geschatte waarde.
  • Foto’s als bijlage zijn sterk aanbevolen.
  • Beide partijen ondertekenen het document.

Belang van deze documenten

Bij het einde van het contract worden de plaatsbeschrijving en inventaris bij uittrede vergeleken met die bij intrede. Schade boven normale slijtage wordt aangerekend aan de huurder. Zonder deze documenten wordt elk geschil moeilijk te beslechten en draagt de verhuurder de bewijslast.

Het is raadzaam om de inventaris digitaal op te stellen met foto’s en datumstempel voor maximale bewijskracht.

Rechten en plichten

Verplichtingen van de verhuurder

  • Meubels in goede staat ter beschikking stellen.
  • Herstellingen aan meubels door normale slijtage op eigen kosten uitvoeren.
  • Vervanging van defecte toestellen (koelkast, wasmachine) die tot de inboedel behoren.
  • Het conformiteitsattest voorleggen voor de woning.

Verplichtingen van de huurder

  • De meubels als een goede huisvader gebruiken.
  • Schade door nalatigheid of onzorgvuldig gebruik herstellen of vergoeden.
  • De meubels niet verplaatsen naar buiten de woning of aan derden uitlenen.
  • De inboedel niet wijzigen (geen meubels verwijderen of toevoegen) zonder schriftelijk akkoord.

Huurprijs

De huurprijs van een gemeubileerde woning is doorgaans hoger dan een kale woning, aangezien de prijs het gebruik van de inboedel omvat. Het contract kan het aandeel “meubels” apart vermelden, maar dit is niet verplicht. Bij indexatie wordt de totale huurprijs geïndexeerd, niet enkel het deel voor het onroerend goed.

Einde contract en teruggave

Plaatsbeschrijving en inventaris bij uittrede

Bij het einde van het huurcontract wordt een tegensprekelijke plaatsbeschrijving en inventaris bij uittrede opgesteld. Beide partijen (of hun vertegenwoordigers) zijn aanwezig. De staat van woning en meubels wordt vergeleken met de documenten bij intrede.

Schade en verrekening

  • Normale slijtage: ten laste van de verhuurder. Meubels verslijten door ddagelijkse gebruik.
  • Abnormale schade: ten laste van de huurder. Gebroken meubels, vlekken, ontbrekende items.
  • De verrekening gebeurt op basis van de restwaarde, niet de nieuwwaarde.
  • Bij onenigheid beslist de vrederechter.

Waarborg

De huurwaarborg (maximaal 2 maanden huur) dekt zowel schade aan het onroerend goed als aan de meubels. Bij vaststelling van schade kan de verhuurder (een deel van) de waarborg inhouden, mits akkoord van de huurder of vonnis van de vrederechter.

Teruggave

De huurder moet de woning verlaten met alle meubels op hun oorspronkelijke plaats. Persoonlijke bezittingen van de huurder moeten verwijderd worden. Achtergelaten goederen kunnen op kosten van de huurder worden verwijderd.