Décret wallon et bail meublé
Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation s’applique pleinement aux locations meublées en Région wallonne. Le bail meublé wallon suit les mêmes règles générales que le bail non-meublé (durée, préavis, garantie), mais comporte des obligations supplémentaires liées au mobilier fourni.
Un logement est considéré comme “meublé” lorsqu’il contient suffisamment de meubles et d’équipements pour permettre au locataire d’y vivre normalement sans apporter son propre mobilier. Cela inclut au minimum : lit, table, chaises, armoire/rangement, équipement de cuisine et luminaires.
Le bail meublé est particulièrement répandu en Wallonie pour :
- Les locations étudiantes (kots meublés à Louvain-la-Neuve, Liège, Namur).
- Les locations de courte durée (expatriés, mobilité professionnelle).
- Les logements touristiques reconvertis en résidence principale.
- Les petites surfaces (studios) où le mobilier est intégré.
Le loyer d’un bien meublé est généralement 15 à 30% plus élevé qu’un bien vide équivalent, justifié par la mise à disposition du mobilier et son entretien.
Pour le cadre général : bail meublé national.
Inventaire mobilier obligatoire
Le décret wallon impose la rédaction d’un inventaire détaillé du mobilier annexé au contrat de bail. Cet inventaire est distinct de l’état des lieux (qui concerne l’immeuble lui-même) et doit être établi de manière contradictoire entre bailleur et locataire.
L’inventaire doit contenir :
- Liste exhaustive de tous les meubles et équipements fournis.
- Description de l’état de chaque élément (neuf, bon état, usé, endommagé).
- Estimation de la valeur résiduelle (recommandé mais non obligatoire).
- Photographies datées (fortement recommandé).
- Signature des deux parties.
En l’absence d’inventaire contradictoire, le locataire est légalement présumé avoir reçu tous les meubles en bon état. Cette présomption peut se retourner contre lui lors de la sortie, le bailleur pouvant réclamer des dommages difficiles à contester.
L’inventaire de sortie est également obligatoire. La comparaison entre les deux inventaires détermine les éventuelles retenues sur la garantie locative pour dégradations au mobilier dépassant l’usure normale.
Un expert peut être mandaté pour l’inventaire, aux frais partagés entre les parties. Cette option est recommandée pour les biens de valeur.
Charges et entretien du mobilier
Le décret wallon établit une répartition claire des responsabilités concernant le mobilier fourni :
À charge du bailleur
- Remplacement des meubles en fin de vie (usure normale, vétusté).
- Réparations lourdes : appareils électroménagers défectueux sans faute du locataire.
- Mise aux normes : remplacement d’équipements non conformes aux normes de sécurité.
À charge du locataire
- Entretien courant : nettoyage, petites réparations d’usage.
- Dégradations : remplacement ou réparation en cas de dégât causé par le locataire.
- Usage conforme : utilisation du mobilier selon sa destination normale.
Charges locatives spécifiques
Le bailleur ne peut pas facturer de “charges mobilier” distinctes pour couvrir l’usure normale. Le loyer inclut la mise à disposition du mobilier. Seules les charges réelles (énergie, eau, entretien commun) peuvent être réclamées en supplément.
| Poste | À charge du bailleur | À charge du locataire |
|---|---|---|
| Remplacement usure | Oui | Non |
| Réparation casse | Non | Oui |
| Entretien courant | Non | Oui |
| Mise aux normes | Oui | Non |
| Assurance mobilier | Recommandé | Non obligatoire |
L’assurance du mobilier reste à la charge du bailleur. Le locataire doit toutefois souscrire une assurance incendie couvrant sa responsabilité locative, y compris les dégâts au mobilier.
Meublé vs non-meublé en Wallonie
Le décret wallon de 2018 ne crée pas deux régimes distincts pour le meublé et le non-meublé. Les règles de base sont identiques :
| Critère | Meublé | Non-meublé |
|---|---|---|
| Garantie max | 2 mois | 2 mois |
| Durée standard | 9 ans (RP) | 9 ans (RP) |
| Préavis locataire | 3 mois | 3 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 6 mois |
| Inventaire mobilier | Obligatoire | Non applicable |
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
| Indexation | Oui | Oui |
Particularités du meublé wallon
Les principales différences pratiques sont :
- Loyer plus élevé : la mise à disposition du mobilier justifie un supplément de 15 à 30%.
- Double inventaire : mobilier + état des lieux immobilier à l’entrée et à la sortie.
- Fiscalité bailleur : les revenus du mobilier sont imposés distinctement (revenus mobiliers) en plus des revenus immobiliers.
- Amortissement : le bailleur peut amortir fiscalement le mobilier sur 5 à 10 ans.
Bail meublé de courte durée
Pour les locations meublées de moins de 3 ans, le régime du bail de courte durée wallon s’applique avec des préavis réduits. Ce régime est souvent utilisé pour les locations étudiantes meublées ou les logements de transition.
Plafonds PEB et indexation
Depuis l’arrêté du 31 octobre 2023, les logements à faible performance énergétique (PEB E, F, G) voient leur indexation plafonnée ou interdite en Wallonie. Cette règle s’applique identiquement aux biens meublés et non-meublés.
Voir aussi : bail meublé modèle et hub contrats Wallonie.