Wat is een huurovereenkomst 3-6-9?
De huurovereenkomst 3-6-9 is het standaard woninghuurcontract in België. De duur bedraagt 9 jaar. De wet voorziet uitstapmomenten na 3 jaar, 6 jaar en 9 jaar — vandaar de naam “huurovereenkomst 3-6-9”.
Dit type huurcontract omvat:
- De verhuur van een woning als hoofdverblijfplaats van de huurder.
- Een lange standaardduur van 9 jaar.
- Een mogelijke verlenging na 9 jaar als niemand opzegt.
Huurovereenkomsten van korte duur (3 jaar of minder) volgen andere regels. Zij vallen niet onder het 3-6-9 regime.
Opzegging door de huurder
De huurder kan een huurovereenkomst 3-6-9 op elk moment opzeggen. Er is geen reden nodig. De huurder hoeft alleen een opzegtermijn te respecteren en een vergoeding te betalen naargelang het jaar van de huurovereenkomst.
Opzegtermijn: 3 maanden
De huurder moet een opzegtermijn van 3 maanden geven. De opzegtermijn begint op de 1e dag van de maand die volgt op de verzending van het aangetekend schrijven.
Voorbeeld: brief verzonden op 15 maart, opzegtermijn begint op 1 april, einde huur op 30 juni.
Vergoeding per jaar
Bij vervroegde opzegging moet de huurder een vergoeding betalen als het einde van de huur in de eerste 3 jaar valt:
| Jaar | Vergoeding |
|---|---|
| Tijdens het 1e jaar | 3 maanden huur |
| Tijdens het 2e jaar | 2 maanden huur |
| Tijdens het 3e jaar | 1 maand huur |
| Vanaf het 4e jaar | Geen vergoeding |
Na 3 jaar kan de huurder het contract beëindigen zonder vergoeding, met enkel de opzegtermijn van 3 maanden.
Bijzonder geval: huurcontract van 1 jaar opzegging
Een huurovereenkomst van 1 jaar is een kortdurende huurovereenkomst, geen huurovereenkomst 3-6-9. De regels zijn anders: opzegtermijn van 3 maanden maar de vergoeding wordt berekend op de resterende duur.
Opzegging door de verhuurder
De opzegging door de verhuurder is strenger geregeld. De verhuurder kan niet opzeggen wanneer hij wil. Hij moet 3 voorwaarden naleven:
- Een wettelijk voorzien motief.
- Een opzegtermijn van 6 maanden.
- Een kennisgeving aan het einde van een driejarige periode (3, 6 of 9 jaar).
Motief 1: eigen bewoning
De verhuurder kan opzeggen om de woning zelf te bewonen. Hij kan ook een naast familielid huisvesten. Het motief moet oprecht zijn en effectief worden uitgevoerd. De woning moet daadwerkelijk bewoond worden binnen het jaar na het einde van de huur.
Motief 2: uitvoering van werken
De verhuurder kan opzeggen voor belangrijke werken. De kosten moeten meer dan 3 jaar huur bedragen. De werken moeten binnen 6 maanden na het einde van de huur beginnen.
Motief 3: opzegging zonder motief
Aan het einde van de 3e of 6e driejarige periode kan de verhuurder opzeggen zonder motief. Maar hij moet een vergoeding betalen:
- Einde 3e driejarige periode: 9 maanden huur.
- Einde 6e driejarige periode: 6 maanden huur.
Overzichtstabel opzegtermijnen
| Situatie | Opzegtermijn | Vergoeding |
|---|---|---|
| Huurder — 1e jaar | 3 maanden | 3 maanden huur |
| Huurder — 2e jaar | 3 maanden | 2 maanden huur |
| Huurder — 3e jaar | 3 maanden | 1 maand huur |
| Huurder — jaar 4 en later | 3 maanden | Geen |
| Verhuurder — eigen bewoning | 6 maanden | Geen |
| Verhuurder — werken | 6 maanden | Geen |
| Verhuurder — zonder motief (3 jaar) | 6 maanden | 9 maanden huur |
| Verhuurder — zonder motief (6 jaar) | 6 maanden | 6 maanden huur |
Opzegbrief: vormvereisten
De opzegbrief moet:
- Schriftelijk en ondertekend zijn.
- Per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging verstuurd worden.
- Duidelijk het motief (indien vereist) en de einddatum vermelden.
Een conforme brief bevat: volledige identiteit van beide partijen, adres van de woning, ingangsdatum, vermelding van de opzegtermijn, handtekening.
Voor een gratis model, zie onze pagina opzegbrief huurder.
Bijzondere gevallen: contracten en opzegging
Een document ondertekend door beide partijen om een minnelijke beëindiging vast te leggen kan de opzegprocedure vervangen. Dit is handig wanneer beide partijen akkoord gaan om de huur vroeger te beëindigen, zonder vergoeding.
Voorwaarden:
- Schriftelijke overeenkomst ondertekend door de huurder en de verhuurder.
- Einddatum in onderling overleg vastgelegd.
Deze oplossing vermijdt opzegtermijnen en vergoedingen.