Huurwaarborg in Belgie: de 3 formules uitgelegd
De drie wettelijke formules van huurwaarborg in Belgie: geindividualiseerde rekening, bankwaarborg en OCMW-tussenkomst. Bedragen, procedure en vrijgave per gewest.
De huurwaarborg: een bescherming voor beide partijen
De huurwaarborg is een bedrag dat de huurder bij de aanvang van het huurcontract samenstelt om eventuele schade of onbetaalde huur te dekken. In Belgie bestaan drie wettelijke formules naast elkaar, elk met eigen regels voor samenstelling en vrijgave.
Het wettelijk kader is geregionaliseerd: Brussel, Wallonie en Vlaanderen bepalen elk de maximumbedragen en de modaliteiten. Een gemeenschappelijk punt: de verhuurder mag de waarborg nooit op zijn eigen rekening innen. Dit verbod beschermt de huurder in geval van faillissement of kwade trouw van de verhuurder.
De huurwaarborg in contanten of op de persoonlijke rekening van de verhuurder ontvangen is illegaal in de drie Belgische gewesten. De huurder mag weigeren en een van de drie wettelijke formules eisen.
De drie formules begrijpen stelt de verhuurder in staat zijn huurder te begeleiden naar de meest geschikte oplossing, en de huurder om zijn rechten te kennen. Om een conform huurcontract op te stellen met de juiste waarborgclausule, raadpleeg onze modellen van huurcontract.
Formule 1: de geindividualiseerde geblokkeerde rekening
Dit is de meest voorkomende formule. De huurder plaatst de waarborg op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam. De interesten worden in zijn voordeel gekapitaliseerd.
Werking
- De huurder opent een huurwaarborgrekening bij de bank naar keuze
- Hij stort het overeengekomen bedrag in een keer
- De bank levert een attest van samenstelling af
- De huurder bezorgt het attest aan de verhuurder
Maximumbedragen
| Gewest | Maximum |
|---|---|
| Brussels Hoofdstedelijk Gewest | 2 maanden huur |
| Wallonie | 2 maanden huur |
| Vlaanderen | 3 maanden huur |
Voor- en nadelen
Voordeel: eenvoud, interesten voor de huurder, geen bijkomende kosten.
Nadeel: de huurder moet over het volledige bedrag beschikken bij de samenstelling. Voor een huur van 900 EUR vertegenwoordigt dit 1 800 EUR in Brussel of 2 700 EUR in Vlaanderen.
Formule 2: de progressieve bankwaarborg
Deze formule laat de huurder die niet over het volledige bedrag beschikt toe om de waarborg geleidelijk samen te stellen, via maandelijkse afbetalingen gespreid over de duur van het huurcontract.
Werking
De bank stelt zich borg tegenover de verhuurder voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur in de drie gewesten. De huurder betaalt deze waarborg terug via maandelijkse afbetalingen, doorgaans automatisch afgehouden van zijn rekening.
Voorwaarden
- De huurder moet houder zijn van een zichtrekening bij de bank die de waarborg toekent
- De bank mag niet weigeren wegens de financiele situatie van de huurder (wettelijke verplichting)
- De afbetalingen zijn gespreid over maximaal 3 jaar
De wet verplicht banken om de progressieve bankwaarborg toe te kennen aan elke rekeninghouder die erom vraagt. Een weigering kan worden aangevochten bij de bankbemiddelaar.
Kosten
Sommige banken rekenen dossierkosten aan (30 tot 80 EUR) of interesten op de waarborg. Vergelijk de aanbiedingen voordat u zich verbindt.
Formule 3: de waarborg via het OCMW
Het OCMW (Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn) kan zich borg stellen voor personen in een precaire financiele situatie. Deze formule is voorbehouden aan gezinnen met een laag inkomen.
Werking
- De huurder dient een aanvraag in bij het OCMW van zijn gemeente
- Het OCMW beoordeelt de financiele situatie van de aanvrager
- Als de aanvraag wordt aanvaard, stelt het OCMW de waarborg samen bij een financiele instelling
- De huurder betaalt vervolgens het OCMW terug, vaak zonder interesten
Toegangsvoorwaarden
De criteria varieren per OCMW, maar de algemene voorwaarden omvatten:
- Inkomsten lager dan de drempel vastgesteld door het OCMW (vaak in de buurt van het leefloon)
- Onvoldoende spaargeld om de waarborg zelf samen te stellen
- Huurcontract conform de gewestelijke wetgeving
Moet de verhuurder aanvaarden?
Ja. De verhuurder mag een huurder niet weigeren enkel omdat zijn waarborg via het OCMW is samengesteld. Deze weigering vormt een discriminatie verboden door de wet van 10 mei 2007.
Vergelijking van de drie formules en vrijgave
| Criterium | Geblokkeerde rekening | Bankwaarborg | OCMW |
|---|---|---|---|
| Max. bedrag (Brussel/Wallonie) | 2 maanden | 3 maanden | 3 maanden |
| Max. bedrag (Vlaanderen) | 3 maanden | 3 maanden | 3 maanden |
| Storting | In een keer | Progressief (max. 3 jaar) | Via het OCMW |
| Interesten | Voor de huurder | Neen | Neen |
| Bankkosten | Geen | 30 - 80 EUR | Geen |
| Doelgroep | Solvabele huurder | Huurder zonder spaargeld | Precaire inkomsten |
Procedure van vrijgave
Bij het einde van het huurcontract wordt de waarborg vrijgegeven volgens een van de volgende procedures:
- Minnelijk akkoord: beide partijen ondertekenen een vrijgavedocument. De bank deblokt de fondsen binnen 5 tot 15 werkdagen.
- Gedeeltelijk meningsverschil: de partijen komen overeen over een gedeeltelijke vrijgave (bv.: inhouding van 500 EUR voor schade). Het saldo wordt onmiddellijk vrijgegeven, het geschil betreft het verschil.
- Volledig geschil: bij gebrek aan akkoord moet de vrederechter worden gevat. De waarborg blijft geblokkeerd tot de rechterlijke beslissing.
De vordering tot vrijgave van de huurwaarborg verjaart na 1 jaar vanaf het einde van het huurcontract. Na deze termijn kunnen de bedragen niet meer in rechte worden opgeist.
De juiste formule kiezen
De keuze van de huurwaarborgformule hangt hoofdzakelijk af van de financiele draagkracht van de huurder. Als verhuurder kunt u niet de ene formule boven de andere opleggen, maar u kunt uw huurkandidaten informeren over de beschikbare opties.
Essentieel om te onthouden:
- De geblokkeerde rekening is de eenvoudigste en meest voorkomende formule
- De bankwaarborg is een recht van de huurder dat de bank niet mag weigeren
- Het OCMW komt tussenbeide voor personen in financiele moeilijkheden — dit weigeren is illegaal
- Contanten zijn verboden in de drie Belgische gewesten
- De vrijgave gebeurt via minnelijk akkoord of beslissing van de vrederechter
Om de huurwaarborgclausule correct op te nemen in uw huurcontract, gebruik onze online contractgenerator. Ontdek ook onze volledige gids over verhuurbeheer in Belgie.
Veelgestelde vragen
-
Het bedrag hangt af van de gekozen formule. Voor een geindividualiseerde geblokkeerde rekening is het maximum 2 maanden huur in Brussel en Wallonie, en 3 maanden in Vlaanderen. Voor een progressieve bankwaarborg is het maximum 3 maanden in de drie gewesten.
-
Neen. Sinds de regionalisering van het huurrecht verbieden de drie gewesten de verhuurder om de huurwaarborg in contanten of op zijn eigen rekening te ontvangen. De waarborg moet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder worden geplaatst, door een bank worden gewaarborgd of door het OCMW worden gedekt.
-
De bank maakt de waarborg vrij op vertoon van een schriftelijk akkoord ondertekend door beide partijen of een rechterlijke beslissing. In de praktijk, als de partijen akkoord gaan, duurt de vrijgave 5 tot 15 werkdagen. Bij een geschil kan de procedure voor de vrederechter 3 tot 6 maanden duren.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.