Verhuren via Airbnb in Belgie: registratie, fiscaliteit en gewestelijke regels
De regels om een woning op korte termijn te verhuren via Airbnb of Booking in Belgie. Verplichte registratie, fiscaliteit, verzekering en regelgeving per gewest.
Het wettelijk kader van korte-termijnverhuur in Belgie
De verhuur via platformen zoals Airbnb of Booking is in Belgie geexplodeerd. Men schat het aantal actieve logies op de voornaamste platformen op meer dan 35 000, waarvan bijna de helft in Brussel en aan de Belgische kust.
Maar op korte termijn verhuren is geen onschuldige handeling. Het is een activiteit die ingekaderd wordt door gewestelijke regelgevingen, specifieke fiscale verplichtingen en veiligheidseisen. Veel eigenaars beginnen zonder de regels te kennen en stellen zich bloot aan boetes die kunnen oplopen tot 25 000 EUR in Brussel.
Deze gids behandelt de wettelijke, fiscale en praktische verplichtingen om legaal op korte termijn te verhuren in de drie Belgische gewesten.
Sinds 2024 zijn de online platformen verplicht om de door hun gebruikers gegenereerde inkomsten aan de fiscale administraties mee te delen (richtlijn DAC 7). Uw Airbnb-inkomsten zijn voortaan automatisch bij de FOD Financien bekend.
Registratie en vergunning per gewest
Brussel
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het strengst. Elke toeristische logiesverstrekking moet:
- Geregistreerd zijn bij Brussels Economie en Werk (verplicht registratienummer)
- Conform zijn aan de veiligheidsnormen (brand, bewoonbaarheid)
- Compatibel zijn met de stedenbouwkundige bestemming (GBP)
- Aangegeven zijn bij de gemeentelijke fiscale administratie (gewestelijke toeristenbelasting)
De boete voor het ontbreken van registratie kan oplopen tot 25 000 EUR.
Wallonie
In Wallonie worden de toeristische logies geregeld door de Waalse Toerismecode:
- Voorafgaande aangifte bij het Commissariaat-generaal voor Toerisme (CGT)
- Verplichte classificatie (1 tot 5 sleutels voor vakantiewoningen)
- Naleving van de brandveiligheidsnormen
- Verplichte aansprakelijkheidsverzekering
Vlaanderen
Vlaanderen heeft een verplicht registratiesysteem ingevoerd via Toerisme Vlaanderen:
- Verplichte melding via het online loket
- Naleving van de brandveiligheidsnormen
- Verplichting om het registratienummer in de advertentie te vermelden
| Criterium | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Registratie | Verplicht | Voorafgaande aangifte | Verplichte melding |
| Maximale boete | 25 000 EUR | 12 500 EUR | 5 000 EUR |
| Classificatie | Nee | Ja (sleutels) | Nee |
| Toeristenbelasting | Ja (gewestelijk) | Variabel (gemeentelijk) | Variabel (gemeentelijk) |
Fiscaliteit van de inkomsten uit korte-termijnverhuur
De opsplitsing onroerend/roerend
De inkomsten van een gemeubileerde verhuur worden opgesplitst in twee componenten:
- Onroerend deel: belast op het geindexeerd kadastraal inkomen x 1,4 (zoals een klassieke verhuur)
- Roerend deel (meubels, huishoudtoestellen, linnen): belast aan 15 % na forfaitaire aftrek van 50 %
Als geen opsplitsing in het contract is voorzien, past de fiscale administratie een forfaitaire verdeling van 60/40 toe (onroerend/roerend).
De bijkomende diensten
Als u diensten aanbiedt (ontbijt, dagelijkse schoonmaak, excursies), worden deze inkomsten beschouwd als diverse inkomsten belast aan 33 %. Boven een bepaald volume kan de activiteit worden geherkwalificeerd als beroepsactiviteit, met alle fiscale en sociale gevolgen van dien.
De btw
De onroerende verhuur is in principe vrijgesteld van btw. Maar als u diensten verstrekt die gelijkgesteld worden met hoteldiensten (ontvangst, ontbijt, dagelijkse schoonmaak, linnen voorzien), is een btw van 6 % van toepassing.
Als uw inkomsten uit korte-termijnverhuur regelmatig de inkomsten van een gelijkwaardige klassieke verhuur overschrijden, kan de administratie de activiteit herkwalificeren als beroepsactiviteit. Dit heeft de onderwerping aan de sociale bijdragen als zelfstandige en de belasting aan het marginaal tarief van de personenbelasting tot gevolg.
Verzekering en aansprakelijkheid
De verzekering van de eigenaar
Uw standaard eigenaarsbrandverzekering dekt doorgaans de toeristische verhuur niet. U moet:
- Uw verzekeraar op de hoogte brengen van de activiteit van korte-termijnverhuur
- Een specifieke uitbreiding of bijvoegsel onderschrijven
- De dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid tegenover de bewoners controleren
De verzekering van de korte-termijnhuurder
In tegenstelling tot een klassiek huurcontract, sluit de korte-termijnhuurder doorgaans geen verzekering af. De AirCover-dekking van Airbnb biedt een bescherming tot 3 miljoen EUR voor materiele schade, maar dekt niet alles (normale slijtage, diefstal, dieren).
De burgerlijke aansprakelijkheid
Bij een ongeval in de woning (val, elektrocutie, CO-vergiftiging) kan de eigenaar aansprakelijk worden gesteld als de veiligheidsnormen niet werden nageleefd. Het onderhoud van de rookmelders, de verwarming en de elektrische installaties is primordiaal.
Om de verplichtingen rond verzekering in het huurkader beter te begrijpen, raadpleeg ons artikel over waterschade en de verdeling van verantwoordelijkheden.
Mede-eigendom en burenrelaties
Het reglement van mede-eigendom
Controleer uw reglement van mede-eigendom alvorens te starten. Talrijke reglementen verbieden of beperken de korte-termijnverhuur. Sinds 2019 kan de algemene vergadering een verbod op toeristische verhuur in de statuten inschrijven met een meerderheid van 4/5.
De overlast
Klachten van buren zijn de eerste oorzaak van problemen voor Airbnb-verhuurders in mede-eigendom. De preventieve maatregelen:
- Duidelijk huishoudelijk reglement meegedeeld aan de reizigers
- Beperking van het aantal bewoners
- Verbod op feesten en evenementen
- Beveiligde sleutelkluis om heen-en-weergeloop in de gemeenschappelijke delen te vermijden
Om uw verhuringen professioneel te beheren en conflicten te vermijden, kan een tool voor verhuurbeheer de reserveringen centraliseren en de communicatie automatiseren.
Checklist voor de korte-termijnverhuur
Verhuren via Airbnb of een ander platform in Belgie kan rendabel zijn, maar de verplichtingen zijn talrijk. Alvorens uw advertentie te publiceren:
- Controleer het reglement van mede-eigendom (verbod op korte-termijnverhuur?)
- Registreer u bij de bevoegde gewestelijke overheid
- Informeer uw verzekeraar en onderschrijf een aangepaste dekking
- Respecteer de veiligheidsnormen (rookmelders, ketel, elektriciteit)
- Voorzie de fiscaliteit: opsplitsing onroerend/roerend, diensten, eventuele btw
- Bewaar alle bewijsstukken van inkomsten en kosten voor de belastingaangifte
Korte-termijnverhuur is op papier rendabeler dan klassieke verhuur, maar de regelgevende, fiscale en beheersverplichtingen zijn aanzienlijk zwaarder. Evalueer zorgvuldig de verhouding inspanning/rendement alvorens te starten. Om te vergelijken met de klassieke verhuur, raadpleeg onze pagina over het huurcontract.
Veelgestelde vragen
-
Ja. In Brussel vereist elke toeristische verhuur op korte termijn (minder dan een maand) een registratie bij Brussels Economie en Werk, evenals de naleving van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP). De woning moet in een woonzone liggen en een voorafgaande aangifte (of een stedenbouwkundige vergunning naargelang het geval) is vereist.
-
De inkomsten worden verschillend belast naargelang het type woning. Voor een gemeubileerd goed wordt het inkomen opgesplitst: het onroerend deel wordt belast op het geindexeerd kadastraal inkomen x 1,4, en het roerend deel (meubels, uitrusting) wordt belast aan een apart tarief van 15 % na forfaitaire aftrek van 50 %. Kosten en ontbijten worden beschouwd als diverse inkomsten belast aan 33 %.
-
De meeste standaard brandverzekeringen dekken de toeristische verhuur niet. U moet ofwel een specifieke uitbreiding van de dekking onderschrijven bij uw verzekeraar, ofwel een specifieke verzekering afsluiten. Airbnb biedt een AirCover-bescherming die bepaalde schade tot 3 miljoen EUR dekt, maar ze vervangt uw eigenaarsverzekering niet.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.