Hoe een huurder wettelijk kiezen in Belgie
De wettelijke criteria om een huurder te selecteren in Belgie: opvraagbare documenten, anti-discriminatiewet, solvabiliteitscontrole en goede praktijken om geschillen te vermijden.
Het wettelijke anti-discriminatiekader in Belgie
De selectie van de huurder is een delicate oefening die twee vereisten moet verzoenen: het recht van de verhuurder om een betrouwbare en solvabele huurder te kiezen, en het recht van de kandidaat om niet gediscrimineerd te worden.
In Belgie kaderen drie wetten de non-discriminatie bij huisvesting in:
- De wet van 10 mei 2007 ter bestrijding van bepaalde vormen van discriminatie (anti-discriminatiewet)
- De wet van 10 mei 2007 ter bestrijding van racisme en xenofobie (antiracismewet)
- De wet van 10 mei 2007 betreffende de bestrijding van discriminatie tussen vrouwen en mannen (genderwet)
Unia en de regionale gelijkekansencentra voeren regelmatig praktijktests (mystery shopping) uit bij verhuurders en immobilienkantoren. Deze tests worden als bewijs aanvaard voor de rechtbanken. Waakzaamheid is geboden vanaf het eerste contact met de kandidaten.
De gewesten hebben ook specifieke decreten aangenomen. In Brussel integreert het Brussels Huisvestingswetboek anti-discriminatiebepalingen. In Wallonie en Vlaanderen vullen gewestelijke decreten het federale kader aan.
De toegestane selectiecriteria
De verhuurder mag kandidaten legitiem beoordelen op basis van objectieve en evenredige criteria:
Financiele solvabiliteit
- Inkomsten: loonfiches, werkgeversattest, aanslagbiljet
- Verhouding huur/inkomsten: de gangbare regel is dat de huur niet meer dan 33 % van het netto-inkomen van het huishouden mag bedragen
- Professionele stabiliteit: type contract (onbepaalde duur, bepaalde duur, zelfstandige), ancienniteit
Huurderskwaliteit
- Referenties: attest van een vorige verhuurder dat het goed onderhoud en de regelmatige betaling bevestigt
- Grootte van het huishouden: de woning moet aangepast zijn aan het aantal bewoners (norm tegen overbezetting)
- Beoogd gebruik: samenhang tussen het geplande gebruik en de bestemming van het huurcontract
Opvraagbare documenten
| Document | Opvraagbaar? | Doel |
|---|---|---|
| Identiteitskaart | Ja | Identificatie |
| Loonfiches (laatste 3 maanden) | Ja | Solvabiliteit |
| Arbeidsovereenkomst | Ja | Stabiliteit |
| Referentie vorige verhuurder | Ja | Betrouwbaarheid |
| Bewijs van huurwaarborg | Ja | Financiele capaciteit |
| Strafregister | Nee | Verboden |
| Medisch attest | Nee | Verboden |
| Bankrekeninguittreksel | Nee | Buitensporig |
De verboden selectiecriteria
De wet verbiedt het weigeren van een kandidaat op basis van 19 beschermde criteria:
- Afkomst, nationaliteit, vermeend ras, huidskleur
- Geslacht, zwangerschap, moederschap, genderidentiteit, genderexpressie
- Leeftijd
- Seksuele geaardheid
- Burgerlijke staat, gezinssamenstelling
- Handicap, gezondheidstoestand
- Religieuze of filosofische overtuiging, politieke overtuiging, syndicale overtuiging
- Vermogen en bron van inkomsten (uitkeringen, OCMW, pensioen)
- Geboorte, sociale afkomst
- Taal
Het criterium “bron van inkomsten” is vaak onbekend. Een verhuurder mag een kandidaat niet weigeren uitsluitend omdat zijn inkomsten van het OCMW, de werkloosheid of een invaliditeitspensioen komen. Hij mag wel de globale solvabiliteit beoordelen (totaalbedrag van de inkomsten vs huur) zonder te discrimineren op de oorsprong ervan.
Concrete voorbeelden
- Wettelijk: een kandidaat weigeren wiens netto-inkomen 1 200 EUR bedraagt voor een huur van 800 EUR (verhouding huur/inkomsten van 67 %)
- Onwettelijk: een kandidaat weigeren wiens inkomsten van 2 000 EUR van het OCMW komen voor een huur van 600 EUR
- Wettelijk: een kandidaat met vast contract verkiezen boven een kandidaat met interimcontract, als de inkomsten van de tweede ontoereikend zijn
- Onwettelijk: systematisch gezinnen met kinderen weigeren om “het gebouw te behouden”
Selectiemethode in 5 stappen
Stap 1: een neutrale advertentie opstellen
De advertentie mag geen discriminerende criteria bevatten (“ideaal voor koppel zonder kinderen”, “bij voorkeur Belg”). Beschrijf de woning objectief en vermeld de vereiste solvabiliteitscriteria.
Stap 2: de bezoeken gelijk organiseren
Behandel alle kandidaten op dezelfde manier: dezelfde informatie, hetzelfde kandidatuurformulier, dezelfde gestelde vragen. Documenteer de bezoeken (datum, naam van de kandidaat, opmerkingen).
Stap 3: de documenten verzamelen
Vraag dezelfde documenten aan alle kandidaten. Gebruik een gestandaardiseerd formulier om vergeetachtigheden en ongelijke behandeling te vermijden.
Stap 4: objectief beoordelen
Gebruik een beoordelingsrooster op basis van de toegestane criteria:
| Criterium | Weging | Kandidaat A | Kandidaat B |
|---|---|---|---|
| Verhouding huur/inkomsten | 40 % | 28 % (goed) | 35 % (aanvaardbaar) |
| Professionele stabiliteit | 25 % | Vast contract 3 jaar | Bepaalde duur 1 jaar |
| Referenties | 20 % | Positief | Geen referentie |
| Geschiktheid woning/huishouden | 15 % | Koppel, 2 slk. | Gezin 4 pers., 2 slk. |
Stap 5: meedelen en archiveren
Informeer de niet-geselecteerde kandidaten op feitelijke wijze. Bewaar de kandidatuurdossiers en uw beoordelingsnotities gedurende minstens 1 jaar (verjaringstermijn voor discriminatie).
Praktische raadgevingen voor de verhuurder
- Standaardiseer uw proces: hetzelfde formulier, dezelfde documenten, hetzelfde rooster voor alle kandidaten
- Communiceer nooit de ware weigeringsredenen mondeling als u niet zeker bent: blijf feitelijk (“wij hebben een andere kandidaat geselecteerd”)
- Documenteer alles: bij een klacht bij Unia bewijzen uw beoordelingsnotities uw goede trouw
- Vorm u: als u meerdere eigendommen beheert, is een opleiding over de anti-discriminatiewet een nuttige investering
- Gebruik tools: een software voor verhuurbeheer helpt u het kandidatuurproces te standaardiseren en de dossiers te bewaren
Om uw keuze te beveiligen, combineer de rigoureuze selectie met een verzekering huurachterstand. De solvabiliteit wordt gecontroleerd door de verzekeraar, wat u een dubbele waarborg biedt en u beschermt tegen beschuldigingen van discriminatie.
Een wettelijke en rigoureuze selectie is uw beste bescherming tegen huurachterstanden en geschillen. Ze beschermt ook uw reputatie: een verhuurder die veroordeeld is voor discriminatie kan geregistreerd worden en zijn verhuurcapaciteit ernstig gehinderd zien. Om een conform huurcontract op te stellen volgens de Belgische wetgeving, gebruik onze online tools.
Veelgestelde vragen
-
U mag vragen: identiteitskaart, bewijs van inkomsten (3 laatste loonfiches of aanslagbiljet), arbeidsovereenkomst of werkgeversattest, en referenties van een vorige verhuurder. U mag niet vragen: uittreksel uit het strafregister, medisch attest, bankrekeninguittreksel, informatie over etnische afkomst, religie, seksuele geaardheid of gezinsplannen.
-
Nee. De anti-discriminatiewet verbiedt het weigeren van een huurder uitsluitend op basis van de bron van zijn inkomsten. Een begunstigde van het OCMW, werkloosheidsuitkeringen of een invaliditeitspensioen mag niet om die enige reden worden geweerd. De verhuurder mag echter de globale solvabiliteit beoordelen (verhouding huur/inkomsten) zonder te discrimineren op de bron.
-
De verhuurder riskeert een forfaitaire schadevergoeding van 6 maanden huur ten voordele van de gediscrimineerde kandidaat, of een vergoeding gelijk aan de werkelijke schade als die hoger is. Unia (Interfederaal Gelijkekansencentrum) kan praktijktests uitvoeren en de rechtbank vatten. Bij herhaling zijn strafrechtelijke sancties mogelijk (boete, zelfs gevangenisstraf).
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.