Hoe de huur verhogen tussen twee huurders in Belgie
Mag u de huur verhogen tussen twee huurders in Belgie? Regels per gewest, indicatief huurprijsrooster van Brussel, impact van het EPC en wettelijke limieten voor verhuurders.
Het principe: ingekaderde vrijheid
De wisseling van huurder is vaak het enige moment waarop de verhuurder zijn huurprijs aanzienlijk kan aanpassen. Tijdens het huurcontract zijn de mogelijkheden beperkt tot de jaarlijkse indexatie en de driejaarlijkse herziening (onder strikte voorwaarden). Tussen twee huurders is de marge groter — maar niet onbeperkt.
In Belgie is het principe de vrijheid van huurprijsbepaling bij het afsluiten van een nieuw huurcontract. Deze vrijheid is echter meer of minder ingekaderd naargelang het gewest.
De huurverhoging tussen twee huurders mag niet worden verward met de jaarlijkse indexatie (automatisch, gebaseerd op de gezondheidsindex) of de driejaarlijkse herziening (aan te vragen bij de vrederechter als de omstandigheden gewijzigd zijn). Het zijn drie verschillende mechanismen met aparte regels.
De regels in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Het indicatieve huurprijsrooster
Brussel is het enige Belgische gewest dat over een indicatief huurprijsrooster beschikt. Dit rooster, berekend door het Observatorium van de huurprijzen, geeft een referentiehuur voor elk type woning op basis van:
- De oppervlakte
- Het aantal slaapkamers
- De EPC-score
- De ligging (wijk)
- De staat van de woning en de uitrusting
Impact op de huurprijsbepaling
De verhuurder is vrij om zijn huurprijs te bepalen, maar:
- Als de huur meer dan 20 % hoger ligt dan de indicatieve huur van het rooster, kan de huurder een herziening vragen aan de vrederechter binnen de eerste 12 maanden van het huurcontract
- De vrederechter kan de huur verlagen tot het niveau van het indicatieve rooster
- De verhuurder moet de huur van de vorige huurder vermelden in het huurcontract
Impact van het EPC in Brussel
De EPC-score heeft een rechtstreekse impact op de indexatie en een onrechtstreekse op de huurprijs:
| EPC-score | Toegestane indexatie | Impact op de markthuur |
|---|---|---|
| A-C | 100 % | +10 tot 15 % vs gemiddelde |
| D | 100 % | Conform de markt |
| E | 50 % van de indexatie | -5 tot 10 % |
| F-G | 0 % (indexatie verboden) | -15 tot 25 % |
Als uw woning een EPC-score F of G heeft, kunt u niet alleen de huur niet indexeren tijdens het huurcontract, maar zal ook de nieuwe huur tussen twee huurders onder druk staan. Investeren in energetische verbetering is dus dubbel rendabel.
Wallonie en Vlaanderen: totale vrijheid?
Wallonie
In Wallonie is de verhuurder volledig vrij om de huurprijs te bepalen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract. Er bestaat geen indicatief rooster noch een plafond. De markt is de enige regulator.
Toch zal een huurprijs die duidelijk te hoog is in vergelijking met de lokale markt twee praktische gevolgen hebben:
- De woning blijft langer leegstaan (leegstandsverlies)
- De huurder zou een wilsgebrek kunnen inroepen als de huur onevenredig is met de prestaties
Vlaanderen
Dezelfde vrijheid als in Wallonie. De verhuurder bepaalt vrij de huurprijs voor een nieuw huurcontract. Er bestaat geen regulering noch indicatief rooster. Vlaanderen zet in op markttransparantie in plaats van regulering.
| Gewest | Vrijheid van bepaling | Indicatief rooster | Beroep van de huurder |
|---|---|---|---|
| Brussel | Ja, maar ingekaderd | Ja (referentie) | Herziening als +20 % rooster |
| Wallonie | Totaal | Nee | Enkel wilsgebrek |
| Vlaanderen | Totaal | Nee | Enkel wilsgebrek |
Hoe de nieuwe huurprijs bepalen: de methode
Stap 1: de markt analyseren
Raadpleeg de advertenties van vergelijkbare woningen in uw wijk:
- Dezelfde oppervlakte (+/- 10 %)
- Hetzelfde aantal slaapkamers
- Vergelijkbare EPC-score
- Vergelijkbare staat (gerenoveerd, standaard, op te frissen)
In Brussel raadpleegt u het indicatieve huurprijsrooster voor een objectief referentiepunt.
Stap 2: uw woning objectief evalueren
Het huurpotentieel evalueren van uw woning houdt rekening met:
- De troeven: ligging, openbaar vervoer, winkels, groene ruimten
- De gebreken: lawaai, matig EPC, geen parking of terras
- De werken die sinds het vorige huurcontract zijn uitgevoerd
Stap 3: een verdedigbare huurprijs bepalen
Een “verdedigbare” huurprijs is een huur die u objectief kunt rechtvaardigen bij betwisting. Ze is:
- Conform aan de vergelijkbare woningen op de markt
- Evenredig met de prestaties van de woning
- Compatibel met het indicatieve rooster (in Brussel)
- In overeenstemming met de EPC-score
Een goede indicator: de huur mag niet meer bedragen dan een derde van het netto-inkomen van het beoogde huurdersprofiel. Als uw huur de woning ontoegankelijk maakt voor de meerderheid van de kandidaten, is ze waarschijnlijk te hoog.
Goede praktijken om de huur te verhogen
- Documenteer uw vergelijkingspunten: bewaar een spoor van gelijkaardige advertenties die uw prijs rechtvaardigen
- Investeer voor u verhoogt: verbeteringswerken (EPC, keuken, badkamer) rechtvaardigen een verhoging veel gemakkelijker dan een eenvoudige stijging
- Blijf redelijk: een verhoging van 5 tot 10 % wordt doorgaans goed aanvaard door de markt; daarboven neemt het risico op leegstand toe
- Vermeld de vorige huur: dat is verplicht in Brussel en een goede praktijk overal
- Herbereken uw rendement: een hogere huur met 2 maanden leegstand is vaak minder rendabel dan een redelijke huur die onmiddellijk verhuurd wordt
| Beoogde verhoging | Risico op leegstand | Nodige rechtvaardiging |
|---|---|---|
| 0-5 % | Laag | Inhaalindexatie |
| 5-10 % | Matig | Verbeteringswerken, stijgende markt |
| 10-20 % | Hoog | Grondige renovatie, standingwijziging |
| +20 % | Zeer hoog | Zeer moeilijk te rechtvaardigen zonder grote werken |
Om elke huurderwissel te optimaliseren, volg onze gids over de overgang tussen twee huurders en gebruik een software voor verhuurbeheer om de opvolging van de huur, de indexatie en de documenten te automatiseren.
Veelgestelde vragen
-
In Wallonie en Vlaanderen, ja: de verhuurder is vrij om de gewenste huurprijs te bepalen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract. In Brussel bestaat die vrijheid ook, maar is ze ingekaderd: als de gevraagde huur meer dan 20 % hoger ligt dan de indicatieve huur van het Brusselse huurprijsrooster, kan de nieuwe huurder binnen de eerste 12 maanden de vrederechter vragen om een verlaging.
-
Nee, het rooster is niet wettelijk bindend in de zin dat het niet verbiedt een hogere huur te vragen. Het dient echter als referentie voor de vrederechter bij betwisting. Als de huur het indicatieve bedrag aanzienlijk overschrijdt, kan de huurder een gerechtelijke herziening vragen. In de praktijk vormt het een feitelijk plafond om beroepen te vermijden.
-
Ja, rechtstreeks en onrechtstreeks. Rechtstreeks: in Brussel mogen woningen met een slecht EPC (F, G) hun huur niet meer indexeren, wat het rendement in de tijd uitholt. Onrechtstreeks: een slecht EPC vermindert de vraag en de huur die de markt bereid is te betalen. Een goed EPC (A, B, C) rechtvaardigt een hogere huur en trekt meer solvabele huurders aan.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.