Een woning in aanbouw verhuren in Belgie: is het wettelijk?
Kan men een huurcontract tekenen voor een nog niet gebouwde woning in Belgie? Geldigheidsvoorwaarden, beschermende clausules, risico's voor beide partijen en alternatieven voor het klassieke huurcontract.
Het huurcontract voor een toekomstig goed: een wettelijk maar riskant mechanisme
In het Belgisch recht is het volkomen mogelijk een huurcontract te tekenen voor een woning die nog niet bestaat — in aanbouw of in project. Dit type contract wordt een “huurcontract voor toekomstig goed” of “huurcontract onder opschortende voorwaarde van oplevering” genoemd.
De praktijk is gangbaar in twee situaties:
- Nieuwbouwprojecten: de promotor verhuurt de appartementen vooraf voor het einde van de werken
- Zware renovaties: de eigenaar verhuurt een goed in renovatie aan een huurder die bereid is te wachten
Het mechanisme is juridisch geldig, maar het brengt belangrijke risico’s met zich mee voor beide partijen: vertraging van oplevering, niet-conformiteit van het goed, evolutie van de huurmarkt.
Het huurcontract voor een toekomstig goed is een huurcontract onder opschortende voorwaarde. Zolang de voorwaarde (oplevering van het conforme goed) niet vervuld is, heeft het huurcontract geen hoofdgevolgen: geen verplichting om huur te betalen, geen genot van het goed. Als de voorwaarde zich nooit realiseert, vervalt het huurcontract van rechtswege.
Voor uw huurcontracten op bestaande goederen produceert onze online contractgenerator een conform document voor de drie Belgische gewesten.
De geldigheidsvoorwaarden van het huurcontract voor toekomstig goed
Identificatie van het goed
Het goed moet voldoende identificeerbaar zijn in het huurcontract, zelfs als het nog niet bestaat. De te vermelden elementen:
| Element | Verplicht | Voorbeeld |
|---|---|---|
| Adres van het goed | Ja | Wetstraat 123/5, 1000 Brussel |
| Beschrijving van de woning | Ja | Appartement 2 slaapkamers, 75 m2, 3e verdieping |
| Bijgevoegde plannen | Aanbevolen | Plannen van de architect met afmetingen |
| Lastenboek | Aanbevolen | Materialen, uitrusting, afwerking |
| Geschatte opleveringsdatum | Ja | 1 september 2027 (+/- 3 maanden) |
Stedenbouwkundige vergunning
De stedenbouwkundige vergunning moet verkregen zijn voor de ondertekening van het huurcontract. Een huurcontract getekend voor een project zonder vergunning is uiterst riskant: als de vergunning geweigerd wordt, vervalt het huurcontract en heeft de huurder geen verhaal.
Geinformeerde toestemming
De huurder moet duidelijk geinformeerd worden dat hij een huurcontract tekent voor een goed in aanbouw. Het huurcontract moet vermelden:
- De huidige staat van het goed (in aanbouw, in renovatie)
- De geschatte opleveringsdatum met een marge
- De gevolgen van een vertraging in de oplevering
- De rechten van de huurder bij niet-conformiteit
Het EPC
Het EPC-certificaat is niet beschikbaar voor een goed in aanbouw. Het wordt opgesteld bij de oplevering. Het huurcontract kan het geschatte EPC vermelden (op basis van de materialen en het ontwerp), maar het definitieve EPC zal bepalend zijn.
Voor nieuwbouwwoningen conform de huidige normen zal het EPC doorgaans A of B zijn. Vermeld deze schatting in het huurcontract, met een clausule die een huurvermindering voorziet als het werkelijke EPC aanzienlijk lager is.
De op te nemen beschermende clausules
Voor de huurder
- Clausule van opschortende voorwaarde: het huurcontract treedt pas in werking bij oplevering van het goed conform de bijgevoegde plannen
- Clausule bij vertraging: als de oplevering meer dan X maanden vertraagd is, kan de huurder afzien van het huurcontract zonder vergoeding
- Conformiteitsclausule: de huurder kan het goed weigeren of een huurvermindering vragen als de woning niet overeenstemt met de plannen
- Clausule minimum EPC: de huur is slechts indexeerbaar als het EPC de overeengekomen score bereikt
- Geen huur voor oplevering: geen enkele huur is verschuldigd voor de effectieve terbeschikkingstelling
Voor de eigenaar
- Engagementsclausule: de huurder verbindt zich ertoe het goed binnen 30 dagen na oplevering in bezit te nemen
- Clausule bij afstand: als de huurder afziet na conforme oplevering, betaalt hij een vergoeding (1 tot 2 maanden huur)
- Tolerantieclausule: een opleverings-vertraging van minder dan 3 maanden vormt geen reden tot afstand
- Clausule herziening huurprijs: als de oplevering meer dan 12 maanden vertraagd is, wordt de huurprijs herzien volgens de gezondheidsindex
De huurbelofte
Om beide partijen te beveiligen, is een alternatief voor het huurcontract voor toekomstig goed de wederkerige huurbelofte: een wederzijdse verbintenis om het huurcontract te tekenen bij oplevering van het goed. Dit mechanisme is flexibeler en vermijdt de complicaties van een huurcontract zonder bestaand voorwerp.
Om de werking van de gezondheidsindex en indexatie te begrijpen, raadpleeg onze specifieke gids.
Risico’s en alternatieven
De voornaamste risico’s
| Risico | Impact | Waarschijnlijkheid |
|---|---|---|
| Vertraging van oplevering | De huurder blijft zonder woning | Hoog (bouw) |
| Niet-conformiteit van het goed | Geschil over huurprijs en voorwaarden | Gemiddeld |
| Opgave van het project | Het huurcontract vervalt, de huurder heeft tijd verloren | Laag |
| Faillissement van de promotor | Het huurcontract vervalt, geen praktisch verhaal | Laag |
| Evolutie van de markt | De overeengekomen huurprijs stemt niet meer overeen met de markt | Gemiddeld |
De alternatieven
1. Het huurcontract met uitgestelde werking: het huurcontract wordt getekend, maar de ingangsdatum wordt vastgelegd op een toekomstige datum (na de voorziene oplevering). Voordeel: het huurcontract is klassiek, alleen de begindatum is uitgesteld.
2. De niet-contractuele reservering: de huurder toont zijn interesse zonder juridische verbintenis. Het huurcontract wordt getekend bij oplevering. Nadeel: geen enkele garantie voor de huurder dat het goed voor hem gereserveerd wordt.
3. Het tijdelijk huurcontract: de huurder tekent een tijdelijk huurcontract (3-6 maanden) in een andere woning in afwachting van de oplevering. De eigenaar van het goed in aanbouw kan aanbieden een deel van de tijdelijke huur op zich te nemen.
De eigenaar kan geen voorschot op de huur of een storting van huurwaarborg eisen voor de oplevering van het goed. De huurwaarborg is pas verschuldigd op het moment van intrede. Elke vervroegde storting stelt de huurder bloot aan een risico van verlies bij opgave van het project.
Om al uw goederen (bestaande en in aanbouw) te beheren, centraliseer de informatie in ons platform voor verhuurbeheer.
Conclusie: wettelijk maar minutieus in te kaderen
Het huurcontract voor een woning in aanbouw is juridisch geldig in Belgie, maar het vereist een strikt contractueel kader om beide partijen te beschermen. De opschortende voorwaarde van oplevering, de clausules bij vertraging en conformiteit zijn onmisbaar.
Essentieel punten om te onthouden:
- Het huurcontract voor toekomstig goed is geldig in het Belgisch recht, onder opschortende voorwaarde van oplevering
- Geen enkele huur is verschuldigd voor de effectieve terbeschikkingstelling van het goed
- De plannen en het lastenboek moeten bij het huurcontract worden gevoegd
- De clausule bij vertraging beschermt de huurder tegen opleveringsvertragingen
- De huurbelofte is vaak geschikter dan het rechtstreekse huurcontract
Voor uw huurcontracten op bestaande goederen, gebruik onze contractgenerator en ontdek onze oplossing voor verhuurbeheer om uw volledige portefeuille te beheren.
Veelgestelde vragen
-
Ja, in het Belgisch recht is een huurcontract voor een toekomstig goed geldig, op voorwaarde dat het goed voldoende identificeerbaar is (adres, beschrijving, plannen). Het huurcontract geldt onder opschortende voorwaarde: het heeft pas uitwerking bij de oplevering van het conforme goed. Als het goed nooit gebouwd wordt, vervalt het huurcontract.
-
Nee. De huurder kan niet verplicht worden huur te betalen zolang de woning niet opgeleverd is en voldoet aan de bewoonbaarheidsnormen. Het huurcontract kan een geschatte intrededatum voorzien, maar de huur begint pas te lopen vanaf de effectieve terbeschikkingstelling van het goed. Bij vertraging van de oplevering is de huurder niets verschuldigd.
-
De huurder kan weigeren het goed in bezit te nemen en de ontbinding van het huurcontract vragen zonder vergoeding. Hij kan ook het goed aanvaarden met een huurvermindering die overeenstemt met de vastgestelde verschillen. Bij geschil beslist de vrederechter op basis van de plannen en beschrijvingen die bij het huurcontract zijn gevoegd.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.