Wanneer een ingebrekestelling versturen?
Een ingebrekestelling huur is de formele aangetekende brief die een verhuurder stuurt aan zijn huurder die zijn huur niet op de vervaldag heeft betaald. Ze markeert het einde van een minnelijke poging en vormt een quasi verplichte voorafgaande stap voor elke vordering bij de vrederechter. Deze gids legt de procedure, de verplichte vermeldingen en de te volgen stappen uit bij maanden onbetaalde huur.
Voor de andere toepassingen van het aangetekend schrijven, zie onze pijler aangetekende brief huurcontract.
De verhuurder kan een ingebrekestelling versturen zodra een huur niet betaald is op de voorziene datum. In de praktijk is het beter om 8 tot 15 dagen te wachten om een kans te geven tot minnelijke regularisatie. De ingebrekestelling wordt onvermijdelijk wanneer:
- De huurder 1 maand of meer achterstand heeft op het huurbedrag.
- De minnelijke herinneringen (telefoon, e-mail) zonder gevolg zijn gebleven.
- De verhuurder een vordering bij de vrederechter overweegt.
De ingebrekestelling is niet alleen een dreigement. Ze doet de wettelijke nalatigheidsinteresten lopen en bewijst de kwade trouw van de huurder bij een later geschil tussen verhuurder en huurder.
Verplichte vermeldingen van een ingebrekestelling
Elke ingebrekestelling huur moet de volgende elementen bevatten om geldig te zijn:
| Vermelding | Detail |
|---|---|
| Volledige identiteiten | Naam en adres van de verhuurder en de huurder |
| Uitdrukkelijk onderwerp | ”Ingebrekestelling tot betaling” + verwijzing naar het huurcontract (datum van ondertekening, registratie van het huurcontract) |
| Gevorderd bedrag | Bedrag onbetaalde huur per periode, onbetaalde lasten, wettelijke nalatigheidsinteresten |
| Regularisatietermijn | 8 tot 15 dagen standaard, met precieze uiterste datum |
| Laatste wettelijke vermelding | ”Bij gebreke aan betaling, dagvaarding voor de vrederechter” + handtekening van de verhuurder |
De toon moet streng en feitelijk blijven. Dit document kan door een rechter worden gelezen. Voor een woninghuurcontract is het formalisme identiek.
Hoe de nalatigheidsinteresten berekenen?
De nalatigheidsinteresten lopen vanaf de datum van de ingebrekestelling. Het Belgisch wettelijk tarief wordt elk jaar vastgesteld bij koninklijk besluit (ongeveer 5 tot 8 % in 2026).
Voorbeeld: onbetaalde huur van 800 EUR over 3 maanden tegen 6 % per jaar = 2.400 EUR kapitaal + 12 EUR interesten = 2.412 EUR gevorderd in de ingebrekestelling.
De exacte berekening gebeurt pro rata van het aantal dagen vertraging voor elke vervaldatum. De interesten worden bij het kapitaal opgeteld in de afrekening van de ingebrekestelling.
De procedure in 5 stappen
-
Vaststelling van het onbetaalde: controleer de bankrekening. Na meer dan 5 dagen na de vervaldatum, de procedure starten.
-
Minnelijke herinnering proberen: telefonisch contact of e-mail aan de huurder. Het gesprek documenteren. Veel onbetaalde huur wordt in deze stap opgelost.
-
De ingebrekestelling opstellen met alle verplichte vermeldingen en een duidelijke termijn van 8 tot 15 dagen. Het huurcontract moet vermeld worden.
-
Aangetekend versturen met ontvangstbevestiging. De verzending kan per post of via aangetekende brief online.
-
De vrederechter inschakelen als er geen betaling volgt binnen de termijn. De procedure is vaak snel voor onbetaalde bedragen onder 5.000 EUR.
Ingebrekestelling voor niet-betaalde indexering
Een bijzonder geval: de huurder weigert de verhoging te betalen die gekoppeld is aan de jaarlijkse huurindexering. Dit is een geldige reden voor een ingebrekestelling door de verhuurder.
Waarom dit voorkomt
De verhuurder heeft een indexeringsbrief verstuurd met het nieuwe bedrag. De huurder blijft het oude huurbedrag betalen. Het verschil stapelt zich elke maand op en vormt een gedeeltelijk onbetaald bedrag.
Verband met de indexering
De indexering wordt berekend op basis van de nieuwe gezondheidsindex gepubliceerd door Statbel, volgens de consumptieprijsindex. Het indexeringspercentage van de huurprijzen wordt geregeld door de Belgische wet en verschilt per gewest:
- Indexering huur niet-geregistreerd huurcontract: de verhuurder die het huurcontract niet heeft laten registreren, kan de indexering niet vragen. Maar als het huurcontract alsnog geregistreerd wordt, herneemt de indexering. Identieke situatie in Wallonie (decreet van 15 maart 2018).
- Indexering huur handelshuurcontract: specifieke regels, gezondheidsindex of andere index onderhandeld tussen de partijen.
Voor alle details: pijler indexering van de huur.
Specifieke ingebrekestelling
In dit geval moet de ingebrekestelling herinneren aan de datum waarop de indexering van kracht is geworden, de aanvangsindex en de nieuwe index preciseren, het retroactieve verschil aangeven en de verschuldigde bedragen over maximaal 12 maanden vorderen. Retroactieve huurindexeringen zijn beperkt tot een jaar. Om de huur in de toekomst correct te indexeren, moet op elke verjaardag een aangetekend schrijven worden verstuurd.
Voor een correct indexeringsmodel: modellen van aangetekende brieven.
Standaardmodel van een ingebrekestelling
Hier is een standaardextract van een ingebrekestelling voor onbetaalde huur:
Onderwerp: Ingebrekestelling tot betaling
Mevrouw, Mijnheer [Naam van de huurder],
Bij deze stel ik u in gebreke om mij binnen een termijn van 10 dagen vanaf de ontvangst van dit schrijven het bedrag van [bedrag] EUR te betalen, overeenkomend met de onbetaalde huur van de maanden [betreffende maanden], conform het huurcontract ondertekend op [datum].
Bij gebreke aan betaling binnen deze termijn, behoud ik mij het recht voor om de bevoegde vrederechter in te schakelen om de invordering van de verschuldigde bedragen te verkrijgen, alsook de ontbinding van het huurcontract wegens niet-betaling.
Ik herinner u eraan dat wettelijke nalatigheidsinteresten lopen op de verschuldigde bedragen vanaf de datum van dit schrijven.
Hoogachtend.
[Handtekening van de verhuurder]
Het volledige model is gratis te downloaden op onze pagina modellen. Het dekt meerdere varianten (1 maand, 2-3 maanden, met indexering). Zie modellen van aangetekende brieven.
En als de huurder betwist?
De huurder kan de ingebrekestelling betwisten door aan te voeren:
- Een ontbrekend of niet-conform EPB-certificaat (verplichting van de verhuurder).
- Gebreken aan de woning die niet hersteld zijn.
- Een buitensporige huur in vergelijking met het gewestelijk rooster.
- Een fout in de indexering (onjuiste aanvangsindex, niet-geregistreerd huurcontract).
In deze gevallen zal de vrederechter oordelen. Bewaar alle bewijsstukken: plaatsbeschrijving, herstellingsfacturen, briefwisseling. De opzegging van het huurcontract door de huurder kan ook worden ingeroepen als de huurder de woning om geldige redenen wil verlaten.
Alternatief: ontbinding wegens ernstig motief
In plaats van een eenvoudige ingebrekestelling kan de verhuurder rechtstreeks de gerechtelijke ontbinding van het huurcontract wegens niet-betaling vragen. Dit is een drastischere procedure die het huurcontract beeindigt, de uitzetting mogelijk maakt en de invordering van de verschuldigde bedragen toelaat.
Deze weg heeft over het algemeen de voorkeur wanneer:
- De onbetaalde huur langer dan 3 maanden duurt.
- De huurder niet reageert op opeenvolgende ingebrekestellingen.
- De verhuurder het pand snel wil recupereren.
De vrederechter zal beslissen. De beslissing kan worden uitgevoerd zodra ze definitief wordt (ongeveer 3 tot 6 maanden procedure). Voor meer informatie: pijler opzegging huurcontract.
Andere nuttige modellen
Voor een verhuurder die een huurcontract in moeilijkheden beheert, zijn andere documenten nuttig:
- Aanhangsel bij het huurcontract om de clausules opnieuw te onderhandelen zonder op te zeggen. Zie registratie van het huurcontract.
- Model huurcontract voor een beter opgesteld toekomstig huurcontract. Zie modellen huurcontract.
- Opzeggingsbrief met opzegtermijn van 6 maanden bij chronische niet-betaling. Zie aangetekende brief opzegging huurcontract.
De huurwaarborg mag niet worden gebruikt om onbetaalde huur te compenseren zonder akkoord of rechterlijke beslissing. Zie huurwaarborg.
Deze pagina wordt jaarlijks bijgewerkt volgens de evolutie van de wettelijke tarieven en de gewestelijke decreten.
Veelgestelde vragen
Hoeveel maanden onbetaalde huur voor een ingebrekestelling?
Geen wettelijk minimum. In de praktijk volstaat 8 tot 15 dagen na de vervaldatum om de procedure te starten.
Welke betalingstermijn moet ik geven?
8 tot 15 dagen is standaard. Minder dan 8 dagen kan als onredelijk worden beoordeeld door de vrederechter.
Moet ik via een gerechtsdeurwaarder gaan?
Nee. Een aangetekend schrijven per post of elektronisch volstaat. De gerechtsdeurwaarder komt pas tussen bij betekening van een vonnis.
Mag ik de huurwaarborg gebruiken om het onbetaalde te compenseren?
Nee, niet zonder minnelijk akkoord of rechterlijke beslissing. De huurwaarborg blijft geblokkeerd tot het vertrek van de huurder.
Kan de huurder onmiddellijk worden uitgezet?
Nee. Een uitzetting vereist een vonnis van de vrederechter, gevolgd door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder.