En Belgique

L’obligation de moyens se distingue de l’obligation de resultat par la charge de la preuve :

  • Obligation de moyens : le debiteur s’engage a faire son mieux. Si le resultat n’est pas atteint, le creancier doit prouver que le debiteur n’a pas deploye les moyens raisonnables (faute).
  • Obligation de resultat : le debiteur s’engage a atteindre un resultat precis. S’il ne l’atteint pas, il est presume fautif (pas besoin de prouver la faute).

En matiere locative, l’obligation de moyens s’applique notamment :

  • A l’agence de gestion locative : elle doit deployer des moyens raisonnables pour trouver un locataire, mais ne garantit pas de le trouver dans un delai donne
  • Au syndic : il doit gerer l’immeuble avec diligence, mais ne garantit pas l’absence de sinistre
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Bon a savoir
Si votre agence ne trouve pas de locataire apres 3 mois, vous ne pouvez pas automatiquement la tenir responsable. Il faut prouver qu’elle n’a pas deploye les moyens raisonnables (pas d’annonce, pas de visites, bien surévalue).

Exemple concret

Un bailleur confie la mise en location de son bien a une agence (mandat exclusif de 3 mois). Apres 3 mois sans locataire, le bailleur reproche a l’agence de n’avoir rien fait. L’agence prouve qu’elle a publie l’annonce sur 4 portails, organise 12 visites et transmis 3 candidatures refusees par le bailleur. Elle a rempli son obligation de moyens — pas de faute.