En Belgique

Le syndic est l’organe executif de la copropriete. Designe par l’assemblee generale, il agit comme le gestionnaire du quotidien : entretien de l’immeuble, suivi des finances, execution des decisions votees, et representation legale.

Syndic professionnel vs benevole

  • Syndic professionnel : agent immobilier agree par l’IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers). Il dispose d’une assurance responsabilite civile professionnelle, d’un compte sequestre et d’une formation specifique. Ses honoraires varient generalement de 15 a 30 EUR/lot/mois.
  • Syndic benevole : un coproprietaire qui accepte cette mission, generalement sans remuneration. Solution courante dans les petites coproprietes (moins de 10 lots). Moins costeuse mais plus risquee en cas de mauvaise gestion.

Depuis la reforme de 2019, la loi impose des obligations accrues au syndic, professionnel ou benevole : comptabilite double, fonds de reserve obligatoire, transparence des comptes.

Comment ca fonctionne

Missions principales

Gestion administrative. Le syndic convoque l’AG annuelle (au moins 15 jours a l’avance), prepare l’ordre du jour, redige les proces-verbaux et tient le registre des decisions. Il conserve les archives de la copropriete.

Gestion financiere. Il tient la comptabilite de la copropriete (en partie double pour les immeubles de 20+ lots), appelle les provisions de charges, paie les fournisseurs et etablit le bilan annuel. Il gere le fonds de reserve obligatoire.

Gestion technique. Il coordonne l’entretien de l’immeuble (nettoyage, ascenseur, chauffage, jardin), commande les reparations urgentes et supervise les travaux votes par l’AG.

Representation. Il represente la copropriete en justice (demandeur ou defendeur), contracte avec les fournisseurs et souscrit les assurances de l’immeuble.

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Bon a savoir
Le syndic peut engager des depenses urgentes et conservatoires sans vote de l’AG (fuite d’eau, panne d’ascenseur). Il doit en informer les coproprietaires et ratifier la depense a l’AG suivante.

Exemple concret

Residence Les Erables, 24 lots a Woluwe-Saint-Lambert. L’AG designe un syndic professionnel pour un mandat de 3 ans a 22 EUR/lot/mois (528 EUR/mois pour l’immeuble, 6 336 EUR/an). Le syndic gere le contrat d’entretien de l’ascenseur, le nettoyage des communs, la comptabilite et le fonds de reserve. Il prepare l’AG annuelle en mars ou il presente les comptes, le budget previsionnel et les devis pour le ravalement de facade.

Pour le coproprietaire bailleur, les honoraires du syndic font partie des charges de propriete (non recuperables sur le locataire). Le decompte de charges du syndic sert de base au bailleur pour etablir le decompte des charges recuperables envers son locataire.

Points d’attention

Changement de syndic. L’AG peut revoquer le syndic a tout moment, avec ou sans motif, moyennant le respect du preavis prevu au contrat. Le syndic revoque doit remettre l’ensemble des archives dans les 30 jours.

Responsabilite. Le syndic professionnel engage sa responsabilite civile en cas de faute de gestion (defaut d’entretien ayant cause un sinistre, erreur comptable, non-respect des decisions de l’AG). Son assurance RC professionnelle couvre ces risques.

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Attention
Verifiez que le syndic professionnel est bien agree IPI (verifiable sur ipi.be). Un syndic non agree exerce illegalement et ne beneficie pas de l’assurance professionnelle obligatoire. En cas de faute, les coproprietaires n’ont aucune protection.

Impact pour le bailleur. Le bailleur en copropriete doit communiquer au locataire les decisions de l’AG qui impactent la jouissance du bien (travaux prevus, modification du reglement d’ordre interieur). Il doit aussi fournir les extraits du reglement de copropriete comme annexe au bail.