En Belgique

La jouissance paisible est un pilier du droit locatif belge. Elle decoule de l’article 1719 du Code civil : le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le locataire du bien loue pendant toute la duree du bail.

Concretement, la jouissance paisible implique :

  • Pas d’intrusion : le bailleur ne peut penetrer dans le logement sans l’accord du locataire, sauf urgence absolue (incendie, inondation, fuite de gaz)
  • Pas de nuisances : le bailleur ne doit pas causer de troubles (travaux excessifs, intrusions repetees, intimidation)
  • Protection contre les tiers : le bailleur doit intervenir si d’autres locataires de l’immeuble causent des troubles (tapage nocturne, degradations des parties communes)
  • Maintien en bon etat : le bailleur doit effectuer les reparations necessaires pour maintenir le bien habitable

Les limites du droit

La jouissance paisible n’est pas absolue. Le locataire doit tolerer :

  • Les visites pour travaux urgents ou necessaires (avec preavis raisonnable)
  • Les visites de candidats locataires pendant le preavis de sortie (horaires convenus)
  • Les desagrements normaux de la vie en immeuble (bruit raisonnable, travaux temporaires)

Comment ca fonctionne

En cas de trouble par le bailleur. Si le bailleur entre dans le logement sans autorisation, effectue des travaux non urgents sans prevenir ou exerce des pressions, le locataire peut :

  1. Envoyer une mise en demeure par recommande
  2. Saisir le juge de paix pour faire constater le trouble
  3. Obtenir une reduction de loyer proportionnelle au prejudice
  4. Dans les cas graves, demander la resiliation du bail aux torts du bailleur

En cas de trouble par des tiers. Le bailleur doit intervenir si un autre locataire de l’immeuble cause des nuisances. Il peut mettre en demeure le locataire perturbateur et, si necessaire, demander la resiliation de son bail.

i
Bon a savoir
Le droit de visite du bailleur n’est pas prevu par la loi en Belgique. Il doit etre stipule dans le bail. Meme dans ce cas, le bailleur doit respecter un preavis raisonnable et convenir d’un horaire avec le locataire.

Exemple concret

Paul loue un appartement a Liege. Son bailleur, qui habite l’etage au-dessus, descend regulierement verifier l’etat du logement, parfois sans prevenir. Paul se sent epie et mal a l’aise.

Paul envoie un recommande a son bailleur lui rappelant son droit a la jouissance paisible et demandant que toute visite soit annoncee au moins 48 heures a l’avance. Le bailleur continue ses intrusions. Paul saisit le juge de paix, qui constate l’atteinte a la jouissance paisible et ordonne au bailleur de cesser sous peine d’astreinte de 100 EUR par infraction constatee.

Points d’attention

Travaux et jouissance. Des travaux de renovation importants dans l’immeuble peuvent constituer un trouble de jouissance ouvrant droit a une reduction de loyer. Le juge apprecie au cas par cas : duree des travaux, intensite des nuisances, mesures prises pour limiter les desagrements.

i
Attention
Le locataire qui refuse l’acces au bailleur pour des travaux urgents ou necessaires commet lui-meme un manquement a ses obligations. La jouissance paisible protege contre les abus, pas contre les interventions legitimes.

Insalubrite. Un logement insalubre constitue une atteinte grave a la jouissance paisible. Le locataire peut demander la resiliation du bail, une reduction de loyer et des dommages et interets. Le bailleur qui loue un bien insalubre en connaissance de cause engage sa responsabilite civile.