Verifier le calcul et contester l’erreur
Si le proprietaire indexe trop : 1) verifiez le calcul avec la formule legale, 2) signalez l’erreur par ecrit avec votre propre calcul, 3) demandez la correction et le remboursement, 4) saisissez le juge de paix si necessaire.
Les causes les plus frequentes d’indexation excessive sont :
- Utilisation du loyer indexe precedent au lieu du loyer de base initial dans la formule
- Confusion entre indice des prix et indice sante : l’indice des prix a la consommation est toujours superieur a l’indice sante
- Application d’un pourcentage fixe au lieu de la formule legale
- Indexation au-dela du plafond autorise par les restrictions PEB regionales
En savoir plus : le FAQ Indexation du loyer.
Comment reagir concretement
Etape 1 : Recalculez en utilisant la formule legale avec les indices Statbel officiels. Comparez votre resultat avec le montant demande.
Etape 2 : Ecrivez au proprietaire par courrier recommande en incluant :
- Le rappel du loyer de base (bail initial)
- Les indices utilises (sources Statbel)
- Votre calcul detaille
- La difference constatee
- La demande de correction et de remboursement
Etape 3 : Payez le montant correct et non le montant excessif demande. Conservez les preuves de votre calcul et de vos paiements.
| Erreur frequente | Impact |
|---|---|
| Loyer indexe precedent comme base | Surestimation cumulative |
| Indice des prix au lieu de l’indice sante | +0,5 a +1 % de trop |
| Pourcentage fixe (ex: 3 %/an) | Variable selon l’inflation reelle |
| Non-prise en compte des restrictions PEB | Indexation interdite ou limitee |
Verifiez instantanement le montant correct avec notre calculateur d’indexation utilisant les indices officiels a jour.
Voir aussi : Qu’est-ce que le PEB et son impact sur le loyer ?.
Voir aussi : Quelle est la différence entre indexation et révis….
Remboursement du trop-percu
Le locataire qui a paye des montants excessifs pendant plusieurs mois ou annees dispose de droits :
- Prescription de 5 ans : le locataire peut reclamer le remboursement des trop-percus pour les 5 dernieres annees
- Interets legaux : en plus du remboursement, le locataire peut demander les interets legaux sur les sommes versees en trop
- Compensation : le locataire peut demander au juge de compenser les trop-percus avec les loyers futurs
Comment calculer le trop-percu : pour chaque mois, faites la difference entre le montant paye et le montant qui aurait du etre demande selon la formule legale. Additionnez ces differences sur toute la periode.
Meme en cas de trop-percu avere, le locataire ne doit pas cesser de payer le loyer. Il doit continuer a payer le montant qu’il estime correct et reclamer le surplus par voie legale.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit un motif supplementaire de trop-percu : l’indexation appliquee a un bien avec un PEB E, F ou G alors que celle-ci aurait du etre gelee ou limitee.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit les memes motifs de trop-percu lies au PEB.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit des restrictions plus limitees (EPC E et F uniquement).
Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel