Waals Decreet en korte duur

Het Waals Woninghuurdecreet van 15 maart 2018 regelt de woninghuur in het Waalse Gewest, inclusief de kortlopende huurovereenkomsten. Dit decreet verving de federale woninghuurwet voor Wallonie en trad in werking op 1 september 2018.

Een kortlopende huurovereenkomst in Wallonie heeft een maximale duur van 3 jaar, verlengingen inbegrepen. Het contract kan eenmaal verlengd worden onder dezelfde voorwaarden, op voorwaarde dat de totale duur niet meer dan 3 jaar bedraagt. Wordt deze grens overschreden, dan vindt automatisch herkwalificatie plaats naar een huurovereenkomst van 9 jaar.

Het Waals Decreet onderscheidt zich van het Vlaamse op enkele belangrijke punten: de maximale huurwaarborg bedraagt slechts 2 maanden (tegen 3 in Vlaanderen), de opzegvergoeding door de huurder is beperkter, en het energieprestatiecertificaat (EPC) speelt een rol bij de indexatie van de huurprijs. Deze regionale verschillen maken het essentieel om het juiste juridische kader toe te passen.

Voorwaarden en beperkingen

Het Waals Decreet stelt duidelijke voorwaarden aan de kortlopende huurovereenkomst:

  • Maximumduur: 3 jaar cumulatief, verlengingen meegerekend.
  • Schriftelijk contract: verplicht, met uitdrukkelijke vermelding van de korte duur.
  • Eénmalige verlenging: enkel onder dezelfde voorwaarden en binnen de 3-jaargrens.
  • Geen driejaarlijkse opzegmogelijkheden: in tegenstelling tot het 9-jarig contract.
  • Verplichte bijlagen: EPC, plaatsbeschrijving, conformiteitsattest.

Bij gebreke aan schriftelijke vermelding van de korte duur, of bij stilzwijgende voortzetting na 3 jaar, wordt het contract geherkwalificeerd als een 9-jarig contract. De ingangsdatum van die 9 jaar is de oorspronkelijke startdatum.

Het Waals Decreet (art. 55) bepaalt ook dat de verhuurder verplicht is een conformiteitsattest voor te leggen. Dit attest bewijst dat de woning voldoet aan de minimale gezondheids- en veiligheidsnormen.

Opzegtermijn en vergoeding

De opzegregels voor kortlopende huur in Wallonie zijn gunstiger voor de huurder dan in Vlaanderen:

Door de huurder

  • Opzegtermijn: 3 maanden, op elk moment.
  • Opzegvergoeding: 1 maand huur in het eerste jaar, niets daarna.
  • Opzegging per aangetekend schrijven.
  • De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand volgend op de verzending.

Door de verhuurder

  • De verhuurder kan niet eenzijdig opzeggen bij een kortlopend contract.
  • Enkel bij ernstige tekortkomingen (huurachterstand, beschadiging) kan ontbinding via de vrederechter worden gevorderd.
  • Na afloop van de overeengekomen duur eindigt het contract van rechtswege.

Vergelijking met Vlaanderen

In Vlaanderen bedraagt de opzegvergoeding 1,5 maand in het eerste jaar, 1 maand in het tweede en 0,5 maand in het derde jaar. In Wallonie is het regime eenvoudiger: 1 maand in het eerste jaar en niets nadien. Dit maakt vroegtijdig vertrek in Wallonie voordeliger voor de huurder.

Waarborg en registratie

Huurwaarborg

Het Waals Decreet beperkt de huurwaarborg tot maximaal 2 maanden huur — een verschil met Vlaanderen waar 3 maanden geldt. De waarborg wordt gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een erkende financiële instelling. De intresten komen toe aan de huurder.

Alternatieven:

  • Bankwaarborg met mmaandelijkse afbetaling (maximaal 3 jaar aflossing).
  • Waarborg via het CPAS voor huurders met beperkte middelen.

Na het einde van het contract en het opmaken van de plaatsbeschrijving bij uittrede wordt de waarborg binnen 2 maanden vrijgegeven.

Registratie

Elk huurcontract in Wallonie moet binnen 2 maanden geregistreerd worden bij de FOD Financiën. Dit is gratis via MyRent. De registratie geeft het contract een vaste datum en beschermt de huurder bij verkoop. Verzuim door de verhuurder geeft de huurder het recht om op te zeggen zonder opzegtermijn of vergoeding.

EPC en indexatie

Sinds het besluit van 31 oktober 2023 is de indexatie beperkt of verboden voor woningen met een slecht energielabel (E, F, G). Dit geldt ook voor kortlopende contracten van meer dan 12 maanden.