Vlaams Woninghuurdecreet en korte duur

Sinds 1 januari 2019 regelt het Vlaams Woninghuurdecreet de kortlopende huurovereenkomsten in het Vlaamse Gewest. Dit decreet vervangt de federale woninghuurwet voor wat Vlaanderen betreft en introduceert specifieke regels voor huurcontracten van korte duur.

Een kortlopende huurovereenkomst is een contract met een duur van maximaal 3 jaar. Het kan eenmaal verlengd worden, maar de totale duur mag nooit 3 jaar overschrijden. Overschrijdt het contract deze termijn, dan vindt automatisch een herkwalificatie plaats naar een huurovereenkomst van 9 jaar.

Het decreet bepaalt verder dat het contract schriftelijk moet zijn en expliciet de korte duur moet vermelden. De huurwaarborg bedraagt maximaal 3 maanden huur — een verschil met Wallonie waar slechts 2 maanden geldt. Beide partijen genieten meer flexibiliteit dan bij een klassiek 9-jarig contract, maar de bescherming van de huurder blijft gewaarborgd.

Voorwaarden en duur

Om als kortlopende huurovereenkomst te gelden in Vlaanderen, moet het contract aan strikte voorwaarden voldoen:

  • Maximumduur: 3 jaar cumulatief, verlengingen inbegrepen.
  • Schriftelijk contract: met uitdrukkelijke vermelding van de korte duur.
  • Eénmalige verlenging: het contract kan slechts één keer verlengd worden onder dezelfde voorwaarden.
  • Geen driejaarlijkse opzegmogelijkheden: in tegenstelling tot het 9-jarig contract.

Bij stilzwijgende voortzetting na het verstrijken van de overeengekomen duur wordt het contract automatisch een 9-jarig huurcontract. De startdatum van die 9 jaar is dan de oorspronkelijke ingangsdatum van het kortlopend contract.

Typische situaties voor een kort contract: tijdelijk verblijf tussen twee woningen, studentenhuisvesting buiten het studentendecreet, of een proefperiode in een nieuwe woonst. Het biedt de verhuurder ook de zekerheid dat het pand op een vaste datum vrijkomt.

Opzegtermijn en vergoeding

De opzegregeling bij een kortlopende huurovereenkomst in Vlaanderen verschilt naargelang wie opzegt:

Door de huurder

  • Opzegtermijn van 3 maanden, op elk moment tijdens de looptijd.
  • Verplichte opzegvergoeding: 1,5 maand huur in het eerste jaar, 1 maand in het tweede jaar, 0,5 maand in het derde jaar.
  • Opzegging per aangetekend schrijven.

Door de verhuurder

  • De verhuurder kan niet vroegtijdig opzeggen bij een kortlopend contract.
  • Enkel bij ernstige wanprestatie van de huurder kan ontbinding via de vrederechter gevorderd worden.
  • Na afloop van de overeengekomen duur eindigt het contract van rechtswege, zonder opzeg.

Deze asymmetrie beschermt de huurder: hij kan altijd vertrekken mits opzeg en vergoeding, terwijl de verhuurder gebonden is aan de volledige duur.

Huurwaarborg en registratie

Huurwaarborg

Het Vlaams Woninghuurdecreet staat een waarborg van maximaal 3 maanden huur toe. Drie opties bestaan:

  • Geblokkeerde rekening op naam van de huurder (meest gebruikelijk).
  • Bankwaarborg waarbij de huurder in mmaandelijkse schijven aflost.
  • Waarborg via het OCMW voor huurders met beperkte middelen.

De intresten komen toe aan de huurder. Na het einde van het contract en het opmaken van de plaatsbeschrijving bij uittrede wordt de waarborg binnen 3 maanden vrijgegeven.

Registratie

Elk huurcontract — ook van korte duur — moet binnen 2 maanden geregistreerd worden bij de FOD Financiën. Dit is gratis via MyRent. De registratie geeft het contract een vaste datum en beschermt de huurder bij verkoop van het pand. Verzuimt de verhuurder de registratie, dan kan de huurder het contract opzeggen zonder opzegtermijn of vergoeding.