Een huurcontract verbreken: algemene regels
Een medehuurcontract opzeggen volgt niet dezelfde regels als een klassiek huurcontract. De medehuurders zijn gebonden door een solidariteitsclausule en individuele vertrekken zijn strikt geregeld.
De vraag hoe een huurcontract te verbreken komt vaak terug, en meer bepaald wanneer het gaat om een medehuurcontract. Het antwoord hangt af van het type huurcontract: woninghuur, korte duur, student, medehuur. Bij een klassieke woninghuurovereenkomst kan de huurder op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, eventueel met vergoeding de eerste 3 jaar.
Bij een medehuurcontract is het complexer. De varianten medehuurovereenkomst, huurcontract medehuur of contract medehuur verwijzen allemaal naar hetzelfde type contract. Een medehuurcontract in Wallonie volgt het Waals decreet van 2018, een medehuurcontract in Brussel de Brusselse ordonnantie. Een downloadbaar PDF-medehuurcontract moet een opzeggingsclausule bevatten die aangepast is aan elke regio.
Zie: pilier medehuurcontract.
Individueel vertrek van een medehuurder
Wanneer een enkele medehuurder wil vertrekken, bestaan er meerdere opties:
Met samenlevingspact
Het pact voorziet doorgaans de procedure: opzegtermijn, zoektocht naar een vervanger, goedkeuring door de andere medehuurders en de verhuurder. In Wallonie (decreet van 15 maart 2018) is het samenlevingspact verplicht en moet het deze modaliteiten voorzien.
Zonder pact
Zonder pact geldt de klassieke regel: opzegtermijn van 2 of 3 maanden naargelang de regio, met eventuele vergoeding. De hoofdhuurder blijft verantwoordelijk ten opzichte van de verhuurder zolang er geen vervanger gevonden is of het huurcontract niet gewijzigd is.
Om het contract individueel te beeindigen, blijft een schriftelijk akkoord met de verhuurder of de andere medehuurders de veiligste weg.
Vervanging van de vertrekkende medehuurder
De vertrekkende medehuurder stelt doorgaans een vervanger voor. De verhuurder kan weigeren om geldig motief (solvabiliteit, ongeschiktheid). Een bijvoegsel bij het huurcontract is nodig om de nieuwe medehuurder te integreren.
Collectieve opzegging
Wanneer alle medehuurders samen vertrekken, komt de procedure overeen met die van een klassiek huurcontract: kennisgeving per aangetekend schrijven, naleving van de opzegtermijn, uittredende plaatsbeschrijving, terugbetaling van de huurwaarborg.
Om het huurcontract collectief te beeindigen, moeten de medehuurders:
- Akkoord gaan over de vertrekdatum.
- De verhuurder verwittigen per aangetekend schrijven met eventueel ingebrekestelling.
- De regionale opzegtermijn naleven.
- De uittredende plaatsbeschrijving tegensprekelijk organiseren.
- De huurwaarborg recupereren na verificatie van de huurschade.
Solidariteitsclausule: een gedeelde verantwoordelijkheid
De solidariteitsclausule staat centraal bij medehuur. Ze betekent dat elke medehuurder verantwoordelijk is voor de betaling van de volledige huur en lasten, zelfs als een medehuurder in gebreke blijft.
Concreet: als een medehuurder niet betaalt, kan de verhuurder het volledige bedrag opeisen bij de anderen. Een vertrekkende medehuurder kan solidair blijven na zijn vertrek, tot het einde van het huurcontract of tot de ondertekening van een bijvoegsel. Huurschade kan ook bij alle medehuurders opgeist worden, ongeacht wie de werkelijke verantwoordelijke is.
Het samenlevingspact kan de interne verdeling organiseren, maar bevrijdt niet van de verhuurder zonder diens schriftelijk akkoord.
Opzegtermijnen per regio
Wallonie
Huurder: 3 maanden op elk moment, degressieve vergoeding de eerste 3 jaar (3, 2, 1 maanden huur). Samenlevingspact verplicht voor elke medehuur. Individueel vertrek: procedure bepaald in het pact.
Brussel
Opzegtermijn van 3 maanden voor de huurder. Brusselse ordonnantie van 2017 over medehuur. Vergoeding identiek aan Wallonie.
Vlaanderen
Vlaams Woninghuurdecreet sinds 2019. Opzegtermijn van 3 maanden. Specifieke regels voor de vervanging van de medehuurder.
Vervroegde opzegging: bijzondere gevallen
Een vervroegde opzegging kan buiten de standaardregels plaatsvinden in meerdere gevallen:
- Wederzijds akkoord met de verhuurder (schriftelijk verplicht).
- Ernstige fout van de verhuurder (onbewoonbare woning, gebrek aan onderhoud).
- Overmacht (ramp die de woning onbewoonbaar maakt).
- Professionele mutatie of medische redenen (wisselende rechtspraak).
Om het huurcontract op deze vervroegde manier op te zeggen, een ingebrekestelling aan de verhuurder sturen per aangetekend schrijven met nauwkeurige motieven.
Als de verhuurder het huurcontract wil opzeggen
De verhuurder van een medehuur kan enkel opzeggen in de door de wet voorziene gevallen: eigen bewoning (zelf, echtgenoot, kinderen), belangrijke werken (minimum 3 jaar huur), zonder motief met vergoeding (9 of 6 maanden naargelang de driejarige periode).
Opzegtermijn van 6 maanden per aangetekend schrijven. De medehuurders beschikken over verhaalsmogelijkheden als het motief betwist wordt. De vrederechter is bevoegd.
Verschillende types huurcontracten bij medehuur
In de praktijk bestaan er meerdere formules:
- Een enkel huurcontract ondertekend door alle medehuurders: totale solidariteit.
- Individuele huurcontracten (minder gangbaar): elke medehuurder heeft zijn eigen apart contract.
- Hoofdcontract + onderverhuur: een hoofdhuurder tekent het huurcontract en verhuurt onder aan de anderen via een onderverhuurcontract (akkoord van de verhuurder vereist).
Het meest gangbare model in Belgie: een enkel huurcontract met samenlevingspact als bijlage.
Recuperatie van de huurwaarborg
De huurwaarborg wordt terugbetaald aan het einde van het huurcontract na tegensprekelijke uittredende plaatsbeschrijving, verificatie van de afwezigheid van huurschade en regularisatie van de lasten en het verbruik.
Bij medehuur wordt de waarborg vaak collectief gestort. De terugbetaling gebeurt ook collectief, tenzij een ander schriftelijk akkoord bestaat. Een vertrekkende medehuurder tijdens het huurcontract recupereert doorgaans niet onmiddellijk zijn deel: men moet het einde van het globale huurcontract afwachten.
Procedure stap voor stap
5 stappen om een medehuurcontract op te zeggen:
- Het type huurcontract en de toepasselijke regels controleren (regio, pact).
- De verhuurder informeren per aangetekend schrijven met motief en datum.
- De opzegtermijn naleven (3 maanden standaard, 2 maanden voor korte duur).
- De uittredende plaatsbeschrijving organiseren tegensprekelijk.
- De huurwaarborg recupereren na verificatie.