Principe: maximum 3 jaar
De kortlopende huurovereenkomst is een huurcontract met een duur van maximaal 3 jaar. Het vormt een uitzondering op de klassieke woninghuur van 9 jaar. De duur wordt vrij door de partijen vastgelegd, op voorwaarde dat dit plafond van 3 jaar wordt gerespecteerd.
De minimale duur wordt niet door de wet opgelegd: een huurovereenkomst kan 6 maanden, 1 jaar of 2 jaar en 11 maanden duren. In de praktijk zijn de meest gangbare duren 1 jaar, 2 jaar of 3 jaar.
Het contract moet uitdrukkelijk de begindatum en de einddatum vermelden. Zonder precieze einddatum kan het contract door de vrederechter worden geinterpreteerd als een huurovereenkomst van 9 jaar.
Verlenging en hernieuwing
De kortlopende huurovereenkomst kan worden verlengd via verlenging, dat wil zeggen een schriftelijk aanhangsel ondertekend door beide partijen voor de vervaldag van het oorspronkelijke contract.
De verlengingsregels:
- De totale duur (oorspronkelijk contract + verlengingen) mag niet meer dan 3 jaar bedragen.
- Het aantal verlengingen is niet beperkt (2 verlengingen van een jaar, of 3 van 6 maanden bijvoorbeeld).
- Het aanhangsel moet schriftelijk en ondertekend zijn door alle partijen.
- Het aanhangsel moet worden geregistreerd bij de FOD Financien binnen de 2 maanden (gratis via MyRent).
- De voorwaarden van het contract blijven identiek, behalve bij uitdrukkelijke wijziging in het aanhangsel.
Een contract van een jaar dat tweemaal wordt verlengd (1 jaar + 1 jaar + 1 jaar) bereikt de limiet van 3 jaar. Een vierde jaar zou leiden tot herkwalificatie als huurovereenkomst van 9 jaar.
Herkwalificatie als huurovereenkomst van 9 jaar
De herkwalificatie is het voornaamste risico van de kortlopende huur. Ze doet zich voor in twee gevallen:
Overschrijding van de 3 jaar: als de gecumuleerde duur (contract + verlengingen) meer dan 3 jaar bedraagt, wordt de huur automatisch geacht een huurovereenkomst van 9 jaar te zijn, die geacht wordt te zijn begonnen op de datum van het oorspronkelijke contract.
Voortgezette bewoning: als de huurder na de vervaldag blijft wonen zonder verzet van de eigenaar en zonder nieuw contract, wordt de huur omgezet in een huurovereenkomst van 9 jaar.
De gevolgen zijn zwaar voor de verhuurder:
- De huurder geniet de versterkte bescherming van de 9-jarige huur.
- De opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder zijn strikt omschreven (eigen gebruik, werken, zonder reden met vergoeding).
- De resterende duur wordt herberekend vanaf de oorspronkelijke begindatum.
Om deze valkuil te vermijden, gebruik ons platform BailBelgique dat u automatisch verwittigt voor elke vervaldag.
Gewestelijke bijzonderheden
De drie Belgische gewesten passen hetzelfde principe van maximaal 3 jaar toe, met enkele nuances:
Brussel (Ordonnantie 2018): de kortlopende huur is uitdrukkelijk voorzien. De verlenging moet de limiet van 3 jaar respecteren. De huurwaarborg is begrensd op 2 maanden (3 maanden bij bankwaarborg).
Wallonie (Decreet 2018): dezelfde duurregels. Het Waalse decreet legt een typeformulier op voor de plaatsbeschrijving. Huurwaarborg: maximaal 2 maanden (3 maanden bij bankwaarborg).
Vlaanderen (Woninghuurdecreet 2019): de kortlopende huur volgt dezelfde limieten. Vlaanderen legt in bepaalde gemeenten een conformiteitsattest op. Huurwaarborg: maximaal 3 maanden.
In de drie gewesten is de registratie van het contract verplicht binnen de 2 maanden via MyRent (gratis). Voor het algemene kader raadpleeg de pilier kortlopende huurovereenkomst.