Het recht op hernieuwing is een van de pijlers van de bescherming van de handelshuurder. Het garandeert de stabiliteit die nodig is voor de uitbating van een handelszaak.
Principes:
- De huurder heeft recht op 3 hernieuwingen van 9 jaar
- Dit recht is van dwingend recht: een clausule die eraan verzaakt is nietig
- De hernieuwing creert een nieuwe huurovereenkomst (nieuwe voorwaarden mogelijk)
- De voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst zijn onderhandelbaar tussen de partijen
Voorwaarden om van de hernieuwing te genieten:
- De handel gedurende de volledige duur van de huur of minstens gedurende de laatste 3 jaar hebben uitgebaat
- Geen ernstige fout hebben begaan bij de uitvoering van de huurovereenkomst
- De aanvraag indienen binnen de strikte termijnen (18e tot 15e maand voor de vervaldag)
- De huurovereenkomst moet betrekking hebben op lokalen bestemd voor handel of ambacht
Termijn: tussen de 18e en de 15e maand voor het verstrijken van de huurovereenkomst
Vorm: aangetekend schrijven of deurwaardersexploot
Verplichte inhoud van de aanvraag:
- De wil om de huurovereenkomst te hernieuwen
- De voorgestelde voorwaarden voor de nieuwe huurovereenkomst (huurprijs, duur)
- De handelsactiviteit die zal worden uitgeoefend
- De vermelding dat de verhuurder 3 maanden heeft om te antwoorden
- De vermelding dat het uitblijven van een antwoord als aanvaarding geldt
Voorbeeld: huurovereenkomst die verstrijkt op 31 december 2027
- Aanvraag tussen 1 juli 2026 en 30 september 2026
- Antwoord van de verhuurder: voor 31 december 2026 (3 maanden)
Antwoord van de verhuurder (binnen 3 maanden):
| Antwoord | Gevolg |
|---|---|
| Stilzwijgen | Aanvaarding onder de voorgestelde voorwaarden |
| Aanvaarding | Nieuwe huurovereenkomst onder de overeengekomen voorwaarden |
| Tegenvoorstel | Onderhandeling, daarna vrederechter bij onenigheid |
| Gemotiveerde weigering | Naargelang de reden: eventuele vergoeding |
De verhuurder kan de hernieuwing enkel weigeren om limitatieve redenen:
| Reden | Verschuldigde vergoeding | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Eigen gebruik | 1 jaar huur | Ingebruikname binnen 6 maanden, minimum 2 jaar |
| Heropbouw/verbouwing | 1-3 jaar huur | Werken die de handel onmogelijk maken |
| Ernstige fout van de huurder | 0 | Ernstige tekortkomingen aan de verplichtingen |
| Bod van een derde | 0 | Bod minstens 25% hoger + premie |
| Zonder reden | 3 jaar huur | Discretionaire weigering |
Eigen gebruik: de verhuurder of een verwant in de 1e graad (ouders, kinderen) moet effectief een handel uitbaten in het pand. Loutere bewoning volstaat niet.
Heropbouw: de werken moeten zo omvangrijk zijn dat de handel niet kan worden voortgezet. Een eenvoudige renovatie volstaat niet.
De uitzettingsvergoeding compenseert het verlies van de handelszaak verbonden aan de locatie:
Bedrag: vastgesteld door de vrederechter, tussen 1 en 3 jaar huur naargelang:
- De anciënniteit van de huurder in het pand
- Het belang van het clienteel verbonden aan de locatie
- De gerealiseerde investeringen (inrichtingen, werken)
- De kosten van hervestiging
Elementen die in aanmerking worden genomen:
- Verlies van clienteel (omzetcijfer)
- Verhuiskosten
- Kosten voor het herinrichten van het nieuwe lokaal
- Verlies van bekendheid verbonden aan het adres
Gevallen waarin geen vergoeding verschuldigd is:
- Weigering wegens ernstige fout van de huurder
- De huurder heeft de aanvraagtermijnen niet gerespecteerd
- Bod van een derde aanvaard (de nieuwe huurder betaalt een vergoeding aan de vertrekkende)
Advies: als u huurder bent en de verhuurder uw hernieuwing weigert, raadpleeg een gespecialiseerd advocaat. De uitzettingsvergoeding kan aanzienlijke bedragen vertegenwoordigen.