De 10 meest rendabele Belgische steden om in te investeren in 2026
Rangschikking van de 10 Belgische steden met de beste huurrendementen in 2026. Prijzen, huur, leegstand en potentieel per stad.
Rangschikking van de 10 meest rendabele steden
Het brutorendement blijft het eerste selectiecriterium voor beleggers, maar het moet gewogen worden tegen het leegstandsrisico en het meerwaardeverpotentieel. Hier is de volledige rangschikking van de 10 meest rendabele Belgische steden in 2026.
| Rang | Stad | Prijs/m2 | Huur 2 sl. | Brutorendement | Leegstand | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Charleroi | 1.580 EUR | 620 EUR | 6,1% | 10% | B |
| 2 | Bergen | 1.720 EUR | 650 EUR | 5,5% | 8% | B+ |
| 3 | Luik | 1.890 EUR | 710 EUR | 5,2% | 7% | A- |
| 4 | Namen | 2.210 EUR | 760 EUR | 4,8% | 4% | A |
| 5 | Hasselt | 2.340 EUR | 780 EUR | 4,6% | 4% | A- |
| 6 | Kortrijk | 2.180 EUR | 720 EUR | 4,5% | 5% | B+ |
| 7 | Antwerpen | 2.640 EUR | 820 EUR | 4,3% | 3,5% | A |
| 8 | Gent | 2.890 EUR | 850 EUR | 4,1% | 3% | A |
| 9 | Brussel | 3.420 EUR | 920 EUR | 3,8% | 3% | A+ |
| 10 | Leuven | 3.280 EUR | 880 EUR | 3,7% | 2,5% | A |
De totaalscore (A+ tot C) integreert het brutorendement, het leegstandspercentage, het meerwaardeverpotentieel en de kwaliteit van het huurderbestand. A+ = uitstekende globale verhouding, C = hoog rendement maar aanzienlijke risico’s.
Top 5: gedetailleerde analyse
1. Charleroi — 6,1% bruto
Het hoogste brutorendement van het land, gedragen door zeer lage aankoopprijzen (1.580 EUR/m2). Maar de leegstand bereikt 10% en sommige wijken kampen met veiligheids- en leefbaarheidsproblemen. Voorbehouden aan ervaren beleggers die de goede wijken kennen (Marcinelle, centrum Couillet).
2. Bergen — 5,5% bruto
Universiteitsstad (UMons) met een aantrekkelijk historisch centrum. Toegankelijke prijzen en regelmatige studentenvraag. De leegstand van 8% is geconcentreerd in de perifere wijken. Het stadscentrum biedt een beter evenwicht.
3. Luik — 5,2% bruto
Het beste compromis tussen rendement en toegankelijkheid onder de grote Belgische steden. De studentenvraag (70.000+) en de stadsvernieuwing ondersteunen de markt. Zie onze gedetailleerde gids over investeren in Luik.
4. Namen — 4,8% bruto
De verrassing van de rangschikking. Hoofdstad van Wallonie, universiteits- en bestuursstad, Namen heeft slechts 4% leegstand — vergelijkbaar met Brussel — voor een aanzienlijk hoger rendement. De beste rendement/risicoverhouding van het land.
5. Hasselt — 4,6% bruto
Hoofdstad van Limburg, dynamische markt gedragen door een gediversifieerde economie. Gematigde prijzen voor Vlaanderen en goede huurvraag. Het voordeel van de Vlaamse registratierechten van 3% verbetert het nettorendement nog verder.
Posities 6 tot 10
De steden op positie 6 tot 10 bieden een lager brutorendement maar meer zekerheid:
- Kortrijk (4,5%): dynamische stad in West-Vlaanderen, goede studentenmarkt (VIVES, Howest)
- Antwerpen (4,3%): tweede stad van het land, diepe en gediversifieerde markt, uitstekende meerwaarde
- Gent (4,1%): topuniversiteitsstad, zeer sterke huurvraag, minimale leegstand
- Brussel (3,8%): de ultieme veilige waarde, structurele vraag, historisch solide meerwaarde
- Leuven (3,7%): premium universiteitsstad (KU Leuven), laagste leegstand van de rangschikking (2,5%)
Deze steden zijn ideaal voor beleggers die veiligheid en meerwaarde op lange termijn verkiezen. Een professioneel huurcontract is er net zo belangrijk als in steden met hoog rendement.
Criteria voorbij het rendement
Het brutorendement is een vertrekpunt, geen conclusie. Hier zijn de aanvullende criteria om te beoordelen:
-
Leegstand: een maand leegstand per jaar vermindert het nettorendement met ongeveer 1 punt. In Charleroi (10% leegstand) is het werkelijke nettorendement lager dan het brutocijfer doet vermoeden.
-
Kwaliteit van de huurders: universiteitssteden en tewerkstellingscentra trekken solvabele huurders aan. Economisch zwakke steden kennen een hoger wanbetalingsrisico.
-
Meerwaarde: Brussel en de Vlaamse steden bieden een jaarlijkse waardestijging van 3 tot 3,5%, tegenover 1 tot 2% in Wallonie. Over 10 jaar vertegenwoordigt dit verschil tienduizenden euro’s.
-
Gewestelijke fiscaliteit: de Vlaamse registratierechten van 3% vertegenwoordigen een belangrijke besparing tegenover de 12,5% in Wallonie en Brussel.
Onze aanbeveling
Voor een eerste investering bevelen we Namen aan: aantrekkelijk rendement (4,8%), lage leegstand (4%), diverse vraag en nog betaalbare prijzen. Het is het beste compromis voor een startende belegger.
Voor ervaren beleggers die maximaal rendement zoeken, biedt Luik (stadscentrum) een uitstekende verhouding met 5,2% brutorendement en een diepe huurmarkt.
Voor vermogensbeleggers blijven Brussel of Gent onmisbaar ondanks bescheidener rendementen.
Raadpleeg onze gedetailleerde gewestelijke vergelijking en onze methode voor de berekening van het rendement om uw beslissing te verfijnen.
Rangschikking op basis van het gemiddelde brutorendement (verhouding jaarhuur / aankoopprijs) voor appartementen met 1 tot 3 slaapkamers. Bronnen: prijzen Statbel Q1 2026, huurprijzen Immoweb barometer Q1 2026. Het leegstandspercentage komt uit het CIB/IPI-onderzoek 2025. De totaalscore omvat rendement, leegstand en meerwaardevooruitzichten.
Veelgestelde vragen
-
Charleroi heeft het hoogste brutorendement (6,1%) dankzij zeer lage aankoopprijzen. Het leegstandsrisico is er echter hoger. Namen biedt de beste rendement/risicoverhouding met 4,8% brutorendement en slechts 4% leegstand.
-
Nee. Het brutorendement vertelt niet alles. U moet de leegstand, de kwaliteit van de huurders, het meerwaardeverpotentieel en de stadspecifieke kosten integreren. Een hoog rendement met 12% leegstand kan minder rendabel zijn dan een gematigd rendement met 3% leegstand.
-
Sommige kleine steden bieden uitstekende rendementen maar met een smallere huurmarkt en hoger leegstandsrisico. Geef de voorkeur aan steden met een gediversifieerde werkgelegenheid, een universiteit of een goede vervoersverbinding.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.