SCI versus Belgisch recht: de equivalenten
De SCI is een Franse juridische vorm zonder exact equivalent in Belgisch recht. In Belgie bestaan twee structuren: de maatschap (zonder rechtspersoonlijkheid, fiscaal transparant, instrument voor vermogensplanning) en de BV (rechtspersoon, vennootschapsbelasting, voor exploitatie en fiscale optimalisatie). Keuze hangt af van het doel: overdracht (maatschap) of lopende fiscale optimalisatie (BV). Vastgoedfiscaliteit in Belgie.
De maatschap
Overeenkomst tussen vennoten, geen rechtspersoonlijkheid, goederen in onverdeeldheid, niet onderworpen aan vennootschapsbelasting. Inkomsten verdeeld per aandeel en aangegeven in individuele PB. Voordelen: geen minimumkapitaal, geen publicatie, fiscale transparantie, soepele statuten, eenvoudige schenking van aandelen. Nadelen: onbeperkte aansprakelijkheid, geen rechtspersoonlijkheid, vereenvoudigde boekhouding, geen kostenaftrek.
De vastgoed-BV
Rechtspersoon onderworpen aan VenB (25%, verlaagd 20% op eerste 100.000 euro voor kmo’s). Werkelijke kosten aftrekbaar.
| Element | Eigen naam / Maatschap | BV |
|---|---|---|
| Belastbare grondslag | Geindexeerd KI + 40% | Werkelijke huur |
| Aftrekbare kosten | Nee (forfait) | Ja (werken, intresten, beheer, afschrijving) |
| Belastingtarief | PB: 25-50% | VenB: 20-25% |
| Afschrijving | Nee | Ja (exclusief grond) |
| Onroerende voorheffing | Niet aftrekbaar | Aftrekbaar |
| Winstuitkering | Nvt | 30% roerende voorheffing |
Voordelen: verlaagd tarief, kostenaftrek, afschrijving, beperkte aansprakelijkheid. Nadelen: oprichtingskosten (1.500-3.000 euro), boekhouder (1.500-3.000 euro/jaar), dubbele belasting, dure liquidatie, belaste meerwaarde.
Eigen naam vs maatschap vs BV
| Criterium | Eigen naam | Maatschap | BV |
|---|---|---|---|
| Ideaal aantal panden | 1-2 | 1+ (overdracht) | 3+ |
| Jaarlijkse kost | 0 euro | 200-500 euro | 1.500-3.000 euro |
| Overdracht | Successierechten | Schenking aandelen | Schenking aandelen |
| Vermogensbescherming | Geen | Geen | Beperkte aansprakelijkheid |
Kantelpunt: doorgaans 3-5 panden of wanneer PB de 50%-schijf raakt.
De structuur oprichten
Maatschap: statuten opstellen (advocaat/notaris, 500-1.500 euro), registreren (50 euro vast recht), bankrekening openen, bij KBO aangeven.
BV: financieel plan (verplicht), notariele oprichting (1.000-2.000 euro), publicatie Belgisch Staatsblad (~200 euro), KBO-inschrijving, bankrekening, boekhouder aanstellen (verplicht).
Overdracht en nalatenschap
Successierechten op onroerende goederen zijn hoog in Belgie (3-30% afhankelijk van de schijf en het gewest). Schenking van aandelen van een maatschap aan vast tarief van 3% in rechte lijn (drie gewesten). Voor een vermogen van 500.000 euro: 15.000 euro schenkingsrechten versus potentieel 100.000+ euro successierechten. Schenker moet 3 jaar overleven (WAL/BXL), geen termijn in Vlaanderen bij geregistreerde schenking.
Valkuilen te vermijden
- BV te vroeg oprichten: voor 1-2 panden absorberen werkingskosten het voordeel. 2. Dubbele belasting vergeten: 20% VenB + 30% uitkering. 3. Bestaand pand inbrengen: registratierechten 10-12,5% maken het duur, beter rechtstreeks kopen via de vennootschap. 4. Statuten verwaarlozen: slecht opgestelde clausules genereren dure conflicten. 5. Maatschap en BV verwarren: de maatschap beschermt het persoonlijk vermogen niet.
Voor een eerste investering blijft eigen naam de eenvoudigste oplossing. Vennootschapsstructuur gerechtvaardigd vanaf 3 panden of 500.000 euro, of als overdracht prioritair is. Gids vastgoedbelegging.