SCI vs droit belge : les equivalents
Le terme “SCI” (societe civile real estate) revient often in thes recherches des investisseurs belges. En realite, la SCI is a forme juridique francaise who does not have d’equivalent exact en droit belge. En Belgium, deux structures permettent de detenir de l’real estate via une entite distincte :
- La societe simple : structure sans personnalite juridique, taxement transparente. C’est l’outil de planification patrimoniale par excellence.
- La SRL (societe a responsabilite limitee) : personne morale soumise a l’impot des societes. C’est l’outil d’exploitation and d’optimisation tax for thes patrimoines importants.
Le choix between the deux depend de l’objectif : transmission (societe simple) or optimisation tax courante (SRL). Pour les fondamentaux de la taxite real estate in Belgium, consultez notre page dediee.
The societe simple
Principe
La societe simple (anciennement “societe de droit commun” before the reforme du Code des societes and associations de 2019) is a contrat entre associes. Elle does not have de personnalite juridique : the properties restent la propriete des associes en indivision. Elle is not soumise a l’impot des societes.
Fonctionnement tax
The income real estates de la societe simple sont repartis between the associes according to thes parts detenues and declares in theur IPP declaration individuelle. Si un parent detient 30 % and ses deux enfants 35 % chacun, the cadastral income est declare a 30 % by the parent and 35 % par chaque enfant.
Advantages
- Aucun capital minimum : no mise de fonds initiale
- Pas de publication : pas d’inscription au Moniteur belge (sauf if les statuts le prevoient)
- Transparence taxe : no double imposition (societe + associes)
- Souplesse : les statuts sont libres, repartition des parts modifiable
- Transmission : donation des parts simple and peu couteuse
Disadvantages
- Responsabilite illimitee : les associes sont responsables on theur patrimoine personnel
- Pas de personnalite juridique : la societe may not etre landlord au sens strict
- Comptabilite : obligation de tenir une comptabilite simplifiee
- Pas de deduction de charges : les charges reelles ne are not deductibles (meme regime that le nom propre)
The SRL real estate
Principe
La SRL is at person morale soumise a l’impot des societes (ISOC). Elle peut detenir of properties en son nom propre, contracter des emprunts and deduire les charges reelles de ses revenus.
Fonctionnement tax
| Element | Nom propre / Societe simple | SRL |
|---|---|---|
| Base imposable | RC indexe + 40 % | Rent reel percu |
| Charges deductibles | No (forfait) | Yes (charges reelles) |
| Taux d’imposition | IPP : 25 a 50 % | ISOC : 20 % (100 000 premiers EUR) puis 25 % |
| Amortissement of the property | No | Yes (hors terrain) |
| Interets d’emprunt | Deductibles of income immo | Deductibles des benefices |
| Property tax | No deductible | Deductible |
| Distribution de benefices | N/A | Taxee a 30 % (precompte mobilier) |
Advantages
- Taux d’imposition reduit : 20 % on thes 100 000 premiers euros de benefice for thes PME
- Deduction of charges reelles : travaux, interets, precompte, frais de gestion, amortissement
- Amortissement du batiment : generally 3 a 5 % per year on the valeur du batiment (hors terrain), ce who reduit le benefice taxable
- Responsabilite limitee : les associes ne are not responsables au-dela de leur apport
- Professionnalisation : image more credible aupres des banques and partenaires
Disadvantages
- Cout de creation : 1 500 a 3 000 euros (notaire, comptable, plan financier)
- Comptabilite obligatoire : comptes annuals, declarations taxes. Comptable : 1 500 a 3 000 euros/an
- Double imposition : le benefice est tax a l’ISOC, puis la distribution aux associes est taxee au precompte mobilier (30 %)
- Liquidation couteuse : if l’on veut recuperer the property, le transfert est assimile a une vente (droits d’enregistrement)
- Plus-value taxee : la plus-value a la revente est taxee a l’ISOC (pas exoneree comme en nom propre apres 5 years)
Nom propre vs societe simple vs SRL
| Criterion | Nom propre | Societe simple | SRL |
|---|---|---|---|
| Nombre de biens ideal | 1-2 | 1+ (si objectif transmission) | 3+ |
| Base imposable | RC + 40 % | RC + 40 % (par associe) | Rent reel |
| Charges deductibles | Interets seulement | Interets seulement | Toutes |
| Transmission | Droits de succession | Donation de parts | Donation de parts |
| Cost annual | 0 euro | 200-500 euros | 1 500-3 000 euros |
| Complexite | Minimale | Faible | Elevee |
| Protection patrimoine | None | None | Responsabilite limitee |
When basculer vers la SRL ?
Le point de bascule se situe generally entre 3 and 5 biens, or lorsque le revenu real estate cumule pousse l’investisseur in the tranche IPP a 50 %. Un conseil tax personnalise permet de chiffrer le moment exact.
How to creer la structure
Societe simple
- Rediger les statuts : un avocat or notaire redige the contract de societe (objectif, repartition des parts, regles de gestion, clause de sortie). Cout : 500 a 1 500 euros
- Enregistrer les statuts : enregistrement au bureau de l’enregistrement competent (droit fixe de 50 euros)
- Ouvrir an account bancaire : in the name ofs associes avec mention de la societe
- Declarer a la BCE : inscription a la Banque-Carrefour des Entreprises
SRL
- Rediger un plan financier : obligatoire, projections sur 2 years. Le comptable or le notaire peut aider
- Constituer la societe : acte notarie obligatoire (1 000 a 2 000 euros de frais notaires)
- Publier au Moniteur belge : environ 200 euros
- Inscrire a la BCE : obtenir un numero d’entreprise
- Ouvrir an account bancaire : in the name of la SRL
- Engager un comptable : obligatoire for thes comptes annuals
Transmission and succession
La planification successorale est often la raison principale de creer une structure. En Belgium, the rights de succession on thes immeubles sont eleves :
| Tranche | Brussels (ligne directe) | Wallonia (ligne directe) | Flanders (ligne directe) |
|---|---|---|---|
| 0 a 50 000 euros | 3 % | 3 % | 3 % |
| 50 000 a 100 000 euros | 8 % | 8 % | 9 % |
| 100 000 a 175 000 euros | 9 % | 9 % | 9 % |
| 175 000 a 250 000 euros | 18 % | 12 % | 18 % |
| Au-dela de 250 000 euros | 24 a 30 % | 18 a 30 % | 27 % |
Avantage de la donation de parts
Les parts d’a company simple peuvent etre donnees a un taux fixe de droits de donation : 3 % online directe (in the trois regions). Pour un patrimoine real estate de 500 000 euros, la donation de parts coute 15 000 euros vs potentiellement 100 000 euros or more en droits de succession.
Warning : la donation must be sincere (le donateur doit survivre 3 years en Wallonia and Brussels, no delai en Flanders for thes donations enregistrees) and le donateur doit reellement se dessaisir of the property.
Pitfalls to avoid
- Creer une SRL trop tot : pour 1 a 2 biens, the costs de fonctionnement (comptable, declarations) absorbent l’avantage tax
- Oublier la double imposition : le taux ISOC de 20 % est attractif, but la distribution aux associes est retaxee a 30 %
- Apporter a property existant : the rights d’enregistrement (10 a 12,5 %) rendent l’operation couteuse. Mieux vaut acheter directly via la societe
- Negliger les statuts : des statuts mal rediges (clause de sortie, gestion, deces d’un associe) generent des conflits couteux
- Confondre societe simple and SRL : la societe simple ne protege not the patrimoine personnel, n’offre no deduction de charges and ne permet pas l’amortissement
Pour un premier investissement, le nom propre reste la solution la more simple. La structure en societe se justifie a partir du moment or le patrimoine real estate depasse 3 biens or 500 000 euros, or if l’objectif de transmission est prioritaire. Consultez notre guide l’rental investment for the parcours complet.