En Belgique

La nue-propriete temporaire est une variante du demembrement classique. Au lieu d’un usufruit viager (qui prend fin au deces), l’usufruit est fixe pour une duree determinee (typiquement 15 a 30 ans).

Le montage le plus courant en Belgique :

  1. Le dirigeant (personne physique) achete la nue-propriete du bien (prix reduit)
  2. Sa societe (SRL) achete l’usufruit temporaire (ex : 20 ans)
  3. La societe loue le bien et deduit les charges + l’amortissement de l’usufruit
  4. A l’echeance (20 ans), l’usufruit s’eteint et le dirigeant recupere la pleine propriete sans rien payer de plus

L’avantage : la societe a pu deduire le cout de l’usufruit comme charge professionnelle, et le dirigeant se retrouve avec un bien en pleine propriete finance en partie par sa societe.

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Attention
Ce montage est dans le viseur du fisc depuis 2020. L’administration verifie que le prix de l’usufruit est conforme au marche et que la societe en tire un rendement reel. Un montage mal structure peut etre requalifie en avantage de toute nature, avec des consequences fiscales lourdes.

Exemple concret

Un medecin achete la nue-propriete d’un immeuble a Anvers pour 250 000 EUR. Sa SRL achete l’usufruit temporaire de 20 ans pour 180 000 EUR. La SRL loue les 3 appartements (2 400 EUR/mois total), deduit les charges et amortit l’usufruit sur 20 ans (9 000 EUR/an). Au bout de 20 ans, le medecin recupere la pleine propriete (valeur estimee : 550 000 EUR) sans rien payer.