En Belgique

La nue-propriete est le complement de l’usufruit. Quand un bien est demembre, le nu-proprietaire detient les “murs” et l’usufruitier detient la jouissance (habitation ou location).

Le nu-proprietaire :

  • Possede le bien juridiquement (il est inscrit comme proprietaire au cadastre)
  • Ne peut pas utiliser le bien (ni habiter, ni louer, ni percevoir de revenus)
  • Paie les grosses reparations (toiture, structure, chauffage central) — sauf convention contraire
  • Ne paie pas le precompte immobilier (c’est l’usufruitier)
  • Recupere la pleine propriete automatiquement a la fin de l’usufruit (deces de l’usufruitier ou echeance du terme)

L’achat en nue-propriete est une strategie d’investissement a long terme : le nu-proprietaire achete a un prix reduit (30 a 60 % de la pleine propriete selon l’age de l’usufruitier) et recupere la pleine propriete a terme, sans frais supplementaires.

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Bon a savoir
La valeur de la nue-propriete depend de l’age de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit a de valeur (duree attendue longue), et donc moins la nue-propriete vaut. Des tables de conversion publiees par l’administration fiscale fixent ces proportions.

Exemple concret

Des parents (65 ans) donnent la nue-propriete de leur appartement (valeur 300 000 EUR) a leurs enfants. L’usufruit est estime a 40 % (120 000 EUR). Les enfants recoivent la nue-propriete (180 000 EUR) — les droits de donation sont calcules sur 180 000 EUR au lieu de 300 000 EUR. Au deces des parents, les enfants recuperent la pleine propriete sans droits de succession supplementaires.