En Belgique

L’indivision est la forme la plus simple (et la plus instable) de propriete partagee. Elle se cree typiquement dans deux situations :

  • Succession : les heritiers recoivent un bien en indivision (chacun possede une quote-part)
  • Achat en commun : deux personnes non mariees achetent un bien ensemble

Le principe fondamental est celui de l’article 815 du Code civil : nul ne peut etre contraint de rester en indivision. Chaque indivisaire peut a tout moment demander le partage (vente du bien et repartition du prix).

C’est la faiblesse principale de l’indivision par rapport a la SCI : un indivisaire mecontent peut forcer la vente du bien, meme contre la volonte des autres. La SCI evite ce probleme grace a ses statuts.

Pour la gestion locative, l’indivision complique les choses : les decisions doivent etre prises a l’unanimite (sauf convention d’indivision organisant la gestion). Signer un bail, engager des travaux ou encaisser les loyers necessite l’accord de tous.

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Attention
L’indivision est une bombe a retardement pour les investisseurs. Si un indivisaire veut sortir, les autres doivent racheter sa part ou accepter la vente du bien. Privilegiez la SCI si vous investissez a plusieurs.

Exemple concret

Deux freres heritent d’un appartement a Bruxelles. Ils le mettent en location en indivision (50/50). Apres 3 ans, l’un des freres veut vendre pour financer un projet personnel. L’autre veut garder le bien. Le premier peut forcer la vente devant le tribunal. En SCI, les statuts auraient prevu un droit de rachat prioritaire, evitant la vente forcee.