Wat is de onroerende voorheffing?
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting die elke eigenaar treft, ongeacht of het pand bewoond is of verhuurd wordt. Ze is niet gekoppeld aan de ontvangen huur maar aan het kadastraal inkomen (KI). Ze vormt een vaste last die de verhuurder niet kan doorrekenen aan de huurder (behalve bij commercieel huurcontract).
Gedetailleerde berekeningswijze
Formule: Niet-geindexeerd KI x Basistarief x (1 + Gemeentelijke opcentiemen + Provinciale opcentiemen)
Voorbeeld Schaarbeek (KI 1.200 euro): basistarief 1,25% = 15 euro, opcentiemen 3.270 = 490,50 euro. Totaal: 505,50 euro. Zelfde pand in Charleroi (opcentiemen 3.000, provincie 1.650): totaal 712,50 euro. Het verschil is aanzienlijk: van enkel tot dubbel voor eenzelfde KI.
Tarieven per gewest
Brussel: basistarief 1,25%, geen provinciale opcentiemen, gemeentelijke opcentiemen 2.890-4.480. Wallonie: basistarief 1,25%, provinciale opcentiemen 1.500-1.750, gemeentelijke 1.800-4.000+, vaak hoger dan Brussel. Vlaanderen: hervormd basistarief 3,97%, aangepaste opcentiemen, vergelijkbaar eindbedrag.
| Gemeente | Gewest | Voorheffing (KI 1.000 euro) |
|---|---|---|
| Elsene | Brussel | 450 euro |
| Sint-Pieters-Woluwe | Brussel | 380 euro |
| Namen | Wallonie | 650 euro |
| Charleroi | Wallonie | 700 euro |
| Antwerpen | Vlaanderen | 580 euro |
| Gent | Vlaanderen | 620 euro |
Verminderingen en vrijstellingen
Kinderen ten laste: vermindering van 125 euro per kind vanaf het 2e. Gehandicapte persoon: bijkomende vermindering. Onproductief pand: evenredige kwijtschelding bij onvrijwillige leegstand (meer dan 90 dagen). Vlaanderen: vermindering bij energetische renovatie. Brussel: gedeeltelijke vrijstelling voor passiefgebouwen. Aanvraag schriftelijk bij de bevoegde gewestelijke dienst, bezwaartermijn 6 maanden na aanslagbiljet.
Kalender en betaling
Berekening januari-augustus, aanslagbiljet september-november, betalingstermijn 2 maanden, bezwaartermijn 6 maanden. Bij moeilijkheden: gespreid betalingsplan mogelijk, nalatigheidsinteresten 7%/jaar. Pand gekocht in de loop van het jaar: verdeling verkoper/koper door de notaris (pro rata).
Impact op het huurrendement
De onroerende voorheffing vermindert de nettocashflow met 500 tot 900 euro per jaar (KI 1.200 euro), ofwel 42-75 euro/maand. Controleer systematisch het bedrag van de doelgemeente voor u investeert. Dit element kan een investering doen kantelen van positieve naar negatieve cashflow. Integreer het in uw simulatie met onze simulator.