Le locataire beneficie d’un preavis de 3 mois
Dans un bail de 9 ans, le locataire peut donner conge a tout moment moyennant un preavis de 3 mois. Ce droit est d’ordre public et ne peut pas etre supprime par une clause du bail.
Le delai de 3 mois est fixe par l’article 3, §2 de la loi du 20 fevrier 1991 relative aux baux de residence principale. Il s’applique que le locataire resilie en debut, milieu ou fin de bail.
Point de depart du preavis : le 1er jour du mois qui suit la reception du recommande. La reception est presumee au 3e jour ouvrable apres l’envoi.
| Moment de l’envoi | Reception presumee | Debut du preavis | Fin du preavis |
|---|---|---|---|
| 10 janvier | 13 janvier | 1er fevrier | 30 avril |
| 20 mars | 23 mars | 1er avril | 30 juin |
| 28 septembre | 1er octobre | 1er novembre | 31 janvier |
En savoir plus : le FAQ Résiliation et préavis.
Indemnites degressives les 3 premieres annees
Pendant les trois premieres annees du bail, le locataire doit payer une indemnite en plus du preavis :
| Annee du bail | Indemnite due | Total a payer |
|---|---|---|
| 1ere annee | 3 mois de loyer | Preavis + 3 mois |
| 2e annee | 2 mois de loyer | Preavis + 2 mois |
| 3e annee | 1 mois de loyer | Preavis + 1 mois |
| A partir de la 4e annee | Aucune | Preavis uniquement |
A partir de la 4e annee, le locataire ne doit plus aucune indemnite. Seul le preavis de 3 mois reste du.
Loyer de 850 EUR/mois, resiliation en 2e annee. Preavis de 3 mois (2 550 EUR) + indemnite de 2 mois (1 700 EUR) = 4 250 EUR au total.
Voir aussi : Quels frais en cas de départ anticipé du locataire.
Voir aussi : Quelle est l’indemnité de rupture anticipée ?.
Voir aussi : Quel est le délai de préavis pour un propriétaire ?.
Procedure a suivre
La notification doit respecter des formes precises :
- Redigez la lettre avec mention du delai de preavis et de la date de prise de cours
- Envoyez par recommande a l’adresse du bailleur (ou via exploit d’huissier)
- Conservez le recepisse — le recepisse bpost fait foi
- Payez le loyer jusqu’au dernier jour du preavis
Un email, un SMS ou une lettre simple n’ont aucune valeur legale pour donner conge. Seul le recommande ou l’exploit d’huissier est valable.
En cas de bail non enregistre par le bailleur, le locataire peut partir sans preavis ni indemnite (article 3, §5 de la loi). Cette exception est un puissant levier pour le locataire.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 maintient le preavis de 3 mois. Si le bail n’est pas enregistre, le locataire peut partir sans preavis ni indemnite.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit les memes delais. La Region wallonne ajoute une obligation d’information du locataire sur ses droits de resiliation.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 reprend le meme schema (3 mois + indemnite degressive). En Flandre aussi, le bail non enregistre permet un depart sans indemnite.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 §2 — Texte sur Justel.