Le garant est lie aux obligations du locataire
Le garant reste solidairement responsable de toutes les obligations du locataire (loyer, charges, indemnites, degats locatifs) jusqu’a la fin effective du bail. La resiliation anticipee ne le libere pas automatiquement.
Le cautionnement est regi par les articles 2011 et suivants de l’ancien Code civil belge. Le garant s’engage a executer l’obligation du locataire si celui-ci ne le fait pas. Son engagement suit le sort du bail : tant que le bail produit ses effets, le garant est tenu.
| Situation | Garant libere ? |
|---|---|
| Fin normale du bail + solde apure | Oui |
| Resiliation anticipee par le locataire | Non (reste tenu pendant le preavis) |
| Resiliation d’un commun accord | Selon les termes de l’accord |
| Decision judiciaire | Si le juge le decide |
| Accord ecrit du bailleur | Oui |
En savoir plus : FAQ Résiliation et préavis.
Impact de la resiliation anticipee sur le garant
Lorsque le locataire resilie anticipativement, le garant reste tenu :
- Du loyer pendant toute la duree du preavis (3 mois)
- De l’indemnite de rupture (1, 2 ou 3 mois selon l’annee du bail)
- Des charges locatives restant dues
- Des eventuels degats locatifs constates a l’etat des lieux de sortie
Le garant ne peut pas se prevaloir de la resiliation anticipee pour se soustraire a ses obligations. Il s’est engage pour la duree du bail, et la resiliation anticipee reste un acte du locataire, non du garant.
Si le bail est renouvele tacitement (par exemple un bail de courte duree non denonce a l’echeance), le garant reste-t-il engage ? En principe oui, sauf si l’acte de cautionnement limitait expressement l’engagement a la duree initiale.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Le locataire peut-il partir sans préavis en cas de….
Voir aussi : voir la réponse.
Comment liberer le garant
Plusieurs mecanismes permettent de liberer le garant avant le terme du bail :
- Accord ecrit du bailleur : le proprietaire signe un avenant liberant la caution
- Remplacement du garant : un nouveau garant se substitue a l’ancien (avec accord du bailleur)
- Constitution d’une garantie locative : le locataire depose une garantie bancaire en remplacement
- Decision judiciaire : le juge de paix peut ordonner la liberation si les circonstances le justifient
Le garant peut lui-meme demander sa liberation au juge s’il demontre un changement significatif de circonstances (article 2032 de l’ancien Code civil).
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 n’a pas modifie les regles du cautionnement. Le droit commun s’applique integralement a Bruxelles.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 ne contient pas de disposition specifique sur le cautionnement. Les regles de droit commun restent d’application.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 n’a pas non plus modifie le regime du cautionnement. Le garant reste tenu selon les regles du Code civil.
Ancien Code civil, art. 2011 et suivants — Cautionnement. Loi du 20 fevrier 1991 — Texte sur Justel.