Un droit d’ordre public du locataire
Le proprietaire ne peut pas refuser la resiliation anticipee du locataire dans un bail de 9 ans. Ce droit est d’ordre public et ne peut etre ni supprime ni limite par une clause du bail.
L’article 3, §2 de la loi du 20 fevrier 1991 accorde au locataire le droit de resilier a tout moment moyennant un preavis de 3 mois. Ce droit est imperatif : toute clause contractuelle qui y derogerait est reputee non ecrite.
| Clause du bail | Validite |
|---|---|
| ”Le locataire ne peut resilier avant 2 ans” | Nulle — reputee non ecrite |
| ”Resiliation soumise a l’accord du bailleur” | Nulle — reputee non ecrite |
| ”Indemnite de 6 mois en cas de depart” | Nulle — l’indemnite legale s’applique |
| ”Le locataire doit trouver un remplacant” | Nulle — reputee non ecrite |
En savoir plus : rupture du bail.
Ce que le proprietaire peut et ne peut pas faire
Le proprietaire dispose de droits limites face a la resiliation du locataire :
Ce qu’il peut faire :
- Exiger le respect du preavis de 3 mois
- Reclamer l’indemnite de rupture legale
- Organiser des visites du bien pendant le preavis (aux heures convenues)
- Exiger le paiement du loyer jusqu’au dernier jour du preavis
Ce qu’il ne peut pas faire :
- Refuser la resiliation
- Exiger un preavis plus long que 3 mois
- Imposer une indemnite superieure au montant legal
- Exiger que le locataire trouve un remplacant
- Retenir la garantie locative en guise de “punition”
Le conge produit ses effets des sa notification par recommande. Le bailleur n’a pas besoin de “l’accepter” ni d’y repondre. L’absence de reponse vaut acceptation.
Voir aussi : Peut-on envoyer un recommandé en ligne ?.
Voir aussi : Peut-on envoyer les quittances de loyer par email.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il visiter le logement avec préavis ?.
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L’indemnite de rupture reste due
Si le proprietaire ne peut pas refuser la resiliation, il a neanmoins droit a une indemnite pendant les 3 premieres annees du bail :
| Annee du bail | Indemnite due |
|---|---|
| 1ere annee | 3 mois de loyer |
| 2e annee | 2 mois de loyer |
| 3e annee | 1 mois de loyer |
| A partir de la 4e annee | Aucune indemnite |
L’indemnite de rupture est due en plus du preavis de 3 mois. Le locataire qui resilie en 1ere annee devra donc payer au total l’equivalent de 6 mois de loyer (3 mois de preavis + 3 mois d’indemnite).
Loyer de 900 EUR, resiliation en 2e annee. Le locataire doit : preavis de 3 mois (2 700 EUR) + indemnite de 2 mois (1 800 EUR) = 4 500 EUR au total.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 confirme le caractere d’ordre public du droit de resiliation du locataire. Le bailleur bruxellois ne peut pas y deroger.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 reprend la meme regle. Le locataire wallon beneficie du meme droit imperatif de resiliation.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 confirme ce droit. Le bailleur flamand ne peut pas non plus refuser la resiliation anticipee du locataire.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 §2 — Texte sur Justel.