Le locataire paie les degats locatifs, le proprietaire l’usure
Le locataire paie les reparations des degats locatifs (degradations au-dela de l’usure normale). Le proprietaire prend en charge la vetuste et les vices structurels. La comparaison entre l’etat des lieux d’entree et de sortie determine la repartition.
La regle est simple en theorie : le locataire doit restituer le bien dans l’etat ou il l’a recu, a l’exception de l’usure normale et de la force majeure. La comparaison entre les deux etats des lieux permet d’identifier les degradations imputables au locataire.
| A charge du locataire | A charge du proprietaire |
|---|---|
| Trous dans les murs non rebouches | Jaunissement naturel de la peinture |
| Parquet brule ou profondement raye | Patine normale du parquet |
| Vitre cassee | Joint de fenetre use |
| Tache indelebile sur la moquette | Ecrasement normal de la moquette |
| Robinet casse par negligence | Joint use par le temps |
| Porte enfoncee | Serrure usee |
En savoir plus : FAQ État des lieux.
Exemples concrets de repartition des frais
| Degat constate | Imputation | Estimation du cout |
|---|---|---|
| Peinture a refaire (bail de 2 ans, murs abimes) | Locataire | 1 500 - 3 000 EUR |
| Peinture jaunie (bail de 8 ans, usure naturelle) | Proprietaire | 0 EUR pour le locataire |
| Parquet a poncer (rayures profondes) | Locataire | 800 - 1 500 EUR |
| Carrelage fele (chute d’objet lourd) | Locataire | 200 - 500 EUR |
| Chauffe-eau en panne (15 ans d’age) | Proprietaire (vetuste) | 0 EUR pour le locataire |
| Serrure forcee | Locataire | 150 - 300 EUR |
Les montants sont generalement deduits de la garantie locative. Si le montant des reparations depasse la garantie, le proprietaire peut reclamer la difference au locataire.
Avant de quitter le logement, effectuez les petites reparations vous-meme (reboucher les trous, lessiver les murs, remplacer les ampoules). Cela coute beaucoup moins cher que de laisser le proprietaire mandater un artisan et facturer le tout.
Voir aussi : Combien de temps après l’entrée peut-on faire l’ét….
Voir aussi : Combien coûte un état des lieux par un expert.
Voir aussi : Qui paie l’état des lieux.
En savoir plus : guide complet de l’etat des lieux.
Que faire en cas de desaccord sur les reparations ?
Si le locataire conteste les reparations reclamees par le proprietaire :
- Refusez de signer l’etat des lieux de sortie ou ajoutez des reserves ecrites
- Proposez une evaluation conjointe par un expert independant
- Negociez a l’amiable : un partage des frais est souvent preferable a une procedure
- Saisissez le juge de paix si aucun accord n’est possible (delai d’un an)
- Fournissez vos preuves : etat des lieux d’entree, photos, factures de reparations
Le juge de paix comparera les etats des lieux d’entree et de sortie, evaluera l’usure normale en fonction de la duree du bail, et determinera les responsabilites de chacun. Il peut designer un expert judiciaire si necessaire.
Pour plus de details sur la contestation, consultez comment contester un etat des lieux de sortie.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que la repartition des frais de reparation repose sur la comparaison des etats des lieux. La jurisprudence bruxelloise est abondante sur la distinction usure/degat.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique les memes principes. Les juges de paix wallons utilisent parfois des grilles de vetuste pour objectiver la repartition.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 november 2018 confirme la distinction entre degat locatif et vetuste. Le locataire flamand peut recourir a la commission de conciliation avant de saisir le juge.
Articles 1730, 1731 et 1732 de l’ancien Code civil belge — Responsabilite du locataire pour les degats locatifs, sauf vetuste et force majeure. Consulter sur Justel