La copropriété en Belgique est régie par les articles 3.78 à 3.100 du nouveau Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021. Cette réforme a modernisé les règles applicables aux immeubles en copropriété, notamment en ce qui concerne la relation entre copropriétaires-bailleurs et locataires.
Tout immeuble en copropriété dispose de deux documents fondamentaux : l’acte de base (qui décrit les parties communes et privatives) et le règlement de copropriété (qui fixe les règles de vie). Le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété, qui doit lui être communiqué par le bailleur au moment de la signature du bail.
Important — Depuis 2010, aucune clause du règlement de copropriété ne peut interdire la mise en location d’un lot privatif. Cette disposition est d’ordre public.
Articles de ce chapitre
- Acte de base et règlement — Documents fondamentaux de la copropriété · 7 min
- Réforme 2021 — Nouveautés du Code civil · 6 min
- Obligations du bailleur — Ce que le propriétaire doit transmettre · 5 min
La distinction entre charges communes générales et charges de jouissance est essentielle. Les charges de jouissance (nettoyage, éclairage des communs, entretien de l’ascenseur, chauffage collectif) peuvent être répercutées sur le locataire. Les charges liées au fonds de réserve ou aux gros travaux restent à charge du copropriétaire.
Le fonds de réserve, obligatoire depuis la réforme de 2018, doit être alimenté à hauteur de minimum 5% des charges communes ordinaires. Ce fonds est une obligation du propriétaire et ne peut pas être réclamé au locataire.
Chiffre clé — En moyenne, les charges de copropriété en Belgique s’élèvent à 100-200 € par mois pour un appartement standard, dont environ 60% sont répercutables sur le locataire.
Articles de ce chapitre
- Charges récupérables — Liste détaillée avec exemples · 8 min
- Fonds de réserve — Obligations et calcul · 5 min
- Décompte des charges — Provisions vs charges réelles · 6 min
Le locataire d’un lot en copropriété a des droits mais aussi des obligations spécifiques. Il doit respecter le règlement d’ordre intérieur (ROI) qui porte sur l’usage des parties communes. Le propriétaire-bailleur est tenu de lui communiquer ce document et de l’informer de toute modification.
Le locataire n’a aucun droit de vote à l’assemblée générale des copropriétaires. Cependant, il peut être affecté par les décisions prises, notamment en matière de travaux ou de modification des règles d’utilisation des parties communes.
Bon à savoir — En cas de nuisances causées par un locataire, le syndic peut s’adresser directement au copropriétaire-bailleur, qui est responsable du comportement de son locataire vis-à-vis de la copropriété.
Articles de ce chapitre
- Règlement d’ordre intérieur — Contenu et opposabilité · 5 min
- Conflits de voisinage — Médiation et recours · 6 min
- Location touristique — Airbnb et copropriété en Belgique · 7 min
Les travaux en copropriété sont décidés en assemblée générale selon des règles de majorité variables : majorité simple (50%+1) pour l’entretien courant, majorité des 2/3 pour les travaux d’amélioration, et majorité des 4/5 pour les modifications de l’acte de base.
Le coût des travaux de rénovation ne peut jamais être répercuté sur le locataire — il s’agit d’une dépense en capital qui incombe au propriétaire. Cependant, si les travaux génèrent une amélioration énergétique significative, le propriétaire pourrait justifier une révision du loyer.
Attention — En Région wallonne et à Bruxelles, des primes à la rénovation existent pour les copropriétés. Le montant peut atteindre jusqu’à 70% du coût des travaux pour les rénovations énergétiques.
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