En Belgique

Le ratio d’endettement est le critere principal utilise par les banques belges pour evaluer la capacite d’emprunt. La formule :

Ratio = (total des mensualites de credits / revenus nets mensuels) x 100

La BNB (Banque Nationale de Belgique) a emis des recommandations limitant ce ratio. En pratique, les banques appliquent un maximum de 33 % pour les menages standards et peuvent aller jusqu’a 40 % pour les profils a revenus eleves.

Pour les investisseurs immobiliers, les banques prennent en compte les revenus locatifs existants, mais avec une decote de 20 a 30 % (pour couvrir le risque de vacance et d’impayes). Un loyer de 900 EUR/mois est compte comme 630-720 EUR dans le calcul du ratio.

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Attention
Un ratio d’endettement eleve reduit la marge de securite en cas de coup dur (perte d’emploi, impayes prolonges, travaux imprevus). Restez idealement sous 35 % pour conserver une capacite d’absorption des chocs.

Exemple concret

Un couple avec des revenus nets de 5 500 EUR/mois possede deja un credit habitation (850 EUR/mois) et veut acheter un bien locatif (mensualite prevue : 720 EUR). Ratio : (850 + 720) / 5 500 = 28,5 %. La banque ajoute le loyer attendu (800 EUR x 80 % = 640 EUR) aux revenus : ratio ajuste = 1 570 / 6 140 = 25,6 %. Le dossier est acceptable.