En Belgique

La TVA immobiliere intervient dans deux cas principaux : la construction neuve et la renovation. Elle se substitue aux droits d’enregistrement pour la partie construction d’un bien neuf, et s’applique a un taux reduit pour encourager la renovation du parc immobilier existant.

Les taux applicables

  • 21 % : taux standard applicable aux constructions neuves (premiere vente dans les 2 ans suivant la premiere occupation)
  • 6 % : taux reduit pour les renovations de logements de plus de 10 ans (habitation privee, travaux factores par un entrepreneur enregistre)
  • 6 % : demolition-reconstruction dans l’ensemble du pays (conditions strictes, mesure etendue depuis 2024)

Comment ca fonctionne

Construction neuve. Lors de l’achat d’un bien neuf aupres d’un promoteur, l’acheteur paie :

  • Les droits d’enregistrement (12,5 % ou 3 % selon la Region) uniquement sur le terrain
  • La TVA a 21 % sur la construction (batiment)

Le promoteur doit ventiler le prix entre terrain et construction dans l’acte de vente.

Renovation a 6 %. Pour beneficier du taux reduit, trois conditions cumulatives :

  1. Le logement a plus de 10 ans (date de la premiere occupation)
  2. Les travaux sont destines a un usage prive (habitation)
  3. Les travaux sont realises par un entrepreneur enregistre a la TVA

Le proprietaire fait etablir une attestation confirmant l’anciennete du bien et la fournit a l’entrepreneur, qui facture a 6 % au lieu de 21 %.

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Bon a savoir
La difference entre 6 % et 21 % est considerable. Pour une renovation de 50 000 EUR, la TVA passe de 3 000 EUR (6 %) a 10 500 EUR (21 %) — soit 7 500 EUR d’economie avec le taux reduit.

Exemple concret

Marie achete un appartement neuf a Anvers aupres d’un promoteur pour un prix total de 350 000 EUR (terrain : 120 000 EUR, construction : 230 000 EUR).

  • Droits d’enregistrement sur le terrain : 120 000 x 3 % (Flandre, habitation propre) = 3 600 EUR
  • TVA sur la construction : 230 000 x 21 % = 48 300 EUR
  • Total fiscalite : 51 900 EUR (14,8 % du prix)

Si Marie avait achete un bien ancien au meme prix, elle aurait paye : 350 000 x 3 % = 10 500 EUR de droits d’enregistrement. La difference est significative : le neuf coute 41 400 EUR de plus en fiscalite.

Points d’attention

Pas de recuperation pour les particuliers. Un proprietaire bailleur particulier ne peut pas recuperer la TVA payee sur la construction ou les renovations. La TVA est un cout definitif. Seules les societes assujetties a la TVA (SCI optant pour la TVA, promoteurs) peuvent la deduire dans certaines conditions.

Demolition-reconstruction. Depuis 2024, le taux de 6 % pour la demolition-reconstruction est etendu a l’ensemble du territoire belge (il etait limite a 32 centres urbains). Conditions : le bien doit etre destine a l’habitation propre et la superficie ne peut depasser 200 m2.

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Attention
Le taux de 6 % pour les renovations ne s’applique pas aux piscines, saunas, installations de loisirs ou aux travaux portant sur des parties non destinees a l’habitation. L’administration TVA controle regulierement l’application correcte du taux reduit.

Impact sur le rendement locatif. Pour un investisseur, la TVA a 21 % sur le neuf augmente considerablement le prix d’acquisition et reduit le rendement brut. C’est l’une des raisons pour lesquelles l’ancien reste souvent plus rentable que le neuf pour l’investissement locatif en Belgique.