En Belgique

La sous-location est strictement encadree par le droit locatif belge. Pour les baux de residence principale, la regle est claire : la sous-location totale est interdite. Le locataire ne peut pas mettre l’integralite du bien a disposition d’un tiers, meme moyennant un loyer.

La sous-location partielle (une chambre, par exemple) est autorisee sous conditions :

  • Le locataire doit obtenir l’accord ecrit prealable du bailleur
  • Le locataire principal doit continuer a occuper le bien comme residence principale
  • Le loyer demande au sous-locataire ne peut pas exceder la part proportionnelle du loyer principal

Ces regles s’appliquent dans les trois Regions (Bruxelles, Wallonie, Flandre) avec quelques nuances regionales.

Comment ca fonctionne

Demande d’autorisation. Le locataire qui souhaite sous-louer une partie de son logement doit en informer le bailleur par ecrit et obtenir son accord formel. Le bailleur peut refuser sans avoir a motiver sa decision.

Contrat de sous-location. Si le bailleur accepte, un contrat de sous-location est conclu entre le locataire principal (qui devient “sous-bailleur”) et le sous-locataire. Ce contrat est distinct du bail principal.

Relations juridiques. Le sous-locataire n’a aucun lien juridique direct avec le bailleur. En cas de litige, il ne peut s’adresser qu’au locataire principal. Le bailleur, lui, ne peut reclamer le loyer qu’au locataire principal.

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Bon a savoir
La fin du bail principal entraine automatiquement la fin de la sous-location. Le sous-locataire ne beneficie d’aucune protection supplementaire et doit quitter les lieux en meme temps que le locataire principal.

Exemple concret

Sophie loue un appartement de 3 chambres a Bruxelles pour 1 100 EUR/mois. Elle occupe une chambre et souhaite sous-louer les deux autres pour 400 EUR chacune. Elle ecrit a son bailleur pour obtenir son accord. Le bailleur accepte par courrier signe.

Sophie conclut deux contrats de sous-location distincts avec ses sous-locataires. Elle reste responsable du loyer total de 1 100 EUR envers son bailleur. Si un sous-locataire ne paie pas, c’est a Sophie de couvrir la difference.

Points d’attention

Sous-location Airbnb. Mettre un logement loue sur une plateforme de location courte duree (Airbnb, Booking) constitue une sous-location non autorisee si le bailleur n’a pas donne son accord. C’est un motif de resiliation judiciaire du bail.

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Attention
La sous-location non autorisee est un manquement grave aux obligations du locataire. Le bailleur peut demander la resiliation du bail devant le juge de paix et reclamer des dommages et interets.

Difference avec la cession de bail. La sous-location maintient le locataire principal dans le bail. La cession de bail, en revanche, transfere tous les droits et obligations a un tiers. Le locataire cedant est libere de ses engagements.

Bail commercial. Pour les baux commerciaux, la sous-location est autorisee par defaut sauf clause contraire dans le contrat. Les regles sont donc inversees par rapport au bail de residence principale.