En Belgique

Le bail de residence principale est le regime par defaut pour tout logement servant de domicile principal au locataire. Sa duree legale est de 9 ans. Tout bail qui ne mentionne pas de duree, ou qui stipule une duree entre 3 et 9 ans, est automatiquement considere comme un bail de 9 ans.

Ce type de bail est encadre par les legislations regionales depuis la sixieme reforme de l’Etat :

  • Bruxelles : Code bruxellois du logement (ordonnance du 27 juillet 2017)
  • Wallonie : Decret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
  • Flandre : Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018

Le bail de residence principale offre la protection la plus forte au locataire : droit a la jouissance paisible, protection contre l’expulsion, droit de quitter a tout moment moyennant preavis, et maintien du bail en cas de vente du bien (si le bail est enregistre).

Comment ca fonctionne

Resiliation par le locataire. Le locataire peut mettre fin au bail a tout moment avec un preavis de 3 mois. Durant les 3 premieres annees, une indemnite est due : 3 mois de loyer la 1re annee, 2 mois la 2e, 1 mois la 3e. A partir de la 4e annee, aucune indemnite n’est due.

Resiliation par le bailleur. Le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans des cas limites :

  • Occupation personnelle : preavis de 6 mois, le bailleur ou un parent proche doit effectivement occuper le bien dans l’annee
  • Travaux importants : preavis de 6 mois, uniquement a la fin d’un triennat, travaux d’un cout superieur a 3 ans de loyer
  • Sans motif : uniquement a la fin de chaque triennat (3e, 6e annee), preavis de 6 mois, indemnite de 9 a 6 mois de loyer

Indexation. Le bailleur peut indexer le loyer une fois par an a la date anniversaire du bail, selon la formule basee sur l’indice sante.

i
Bon a savoir
Meme si le bail prevoit une duree de 5 ou 7 ans, il est juridiquement considere comme un bail de 9 ans. Seuls les baux de 3 ans ou moins echappent a cette requalification (bail de courte duree).

Exemple concret

Ahmed et Samira signent un bail de residence principale pour un appartement a Molenbeek le 1er octobre 2024. Le loyer est de 850 EUR/mois. Le bail court jusqu’au 30 septembre 2033 (9 ans).

En mars 2027 (fin de la 3e annee), Ahmed est mute a Anvers. Il donne son renon avec un preavis de 3 mois. Comme il part durant la 3e annee, l’indemnite due est de 1 mois de loyer (850 EUR). S’il avait attendu un mois de plus (debut de la 4e annee), il n’aurait du aucune indemnite.

Points d’attention

Vente du bien. Si le bail est enregistre, l’acquereur doit le respecter. Si le bail n’est pas enregistre, le nouveau proprietaire peut invoquer certaines dispositions pour rompre le contrat, selon les conditions prevues par la Region.

Fin du bail de 9 ans. A l’echeance, le bail est reconduit tacitement pour des periodes de 3 ans aux memes conditions. Le bailleur ou le locataire qui souhaite mettre fin au bail doit donner conge au moins 6 mois avant l’echeance.

i
Attention
Le bailleur qui invoque l’occupation personnelle pour rompre le bail doit reellement occuper le bien dans l’annee qui suit le depart du locataire. A defaut, le locataire evince peut reclamer une indemnite de 18 mois de loyer.

Garantie locative. Le locataire constitue une garantie plafonnee a 2 mois de loyer (compte bloque) ou 3 mois (garantie bancaire). Cette somme est restituee en fin de bail apres l’etat des lieux de sortie.