En Belgique
Le bail emphyteotique est regi par les articles 3.167 a 3.176 du Code civil belge (Livre 3, 2021). C’est un droit reel — pas un simple contrat de location — ce qui signifie que l’emphyteote a des droits etendus sur le bien : il peut construire, modifier, hypothequer et meme ceder son droit.
L’emphyteose est utilisee principalement dans des contextes specifiques :
- Projets immobiliers publics : un pouvoir public accorde un droit de surface a un promoteur pour 50-99 ans
- Montages fiscaux : une societe prend un bien en emphyteose pour amortir les constructions
- Agriculture : exploitation de terres agricoles sur de longues periodes
La redevance annuelle (canon) est generalement tres faible par rapport a la valeur du bien. L’emphyteote supporte les charges du bien, y compris le precompte immobilier.
Comment ca fonctionne
Le bail emphyteotique est constitue par acte notarie et publie au bureau de la Securite juridique (Conservation des hypotheques). L’emphyteote acquiert un droit reel cessible et hypothecable. A l’expiration du bail, toutes les constructions et ameliorations reviennent au proprietaire du fonds sans indemnite, sauf convention contraire.
Exemple concret
La ville de Liege accorde un droit d’emphyteose de 60 ans a un promoteur pour construire un complexe de logements sur un terrain communal. Le promoteur paie un canon annuel de 5 000 EUR, construit 40 appartements, les loue pendant 60 ans et en percoit les revenus. A l’echeance, les batiments reviennent a la ville.