En Belgique

Le bail de courte duree est un regime derogatoire au bail de residence principale de 9 ans. Il permet de conclure un contrat de location pour une duree plus courte, avec un maximum de 3 ans (renouvellements inclus).

Ce type de bail est regi par les memes legislations regionales que le bail classique, mais avec des regles de fin de contrat differentes. En Region wallonne (decret du 15 mars 2018), a Bruxelles (ordonnance du 27 juillet 2017) et en Flandre (Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018), les principes sont similaires.

Le bail de courte duree est souvent utilise dans les situations suivantes :

  • Premiere location : le bailleur veut tester un locataire avant de s’engager sur 9 ans
  • Situation transitoire : mutation professionnelle, separation, travaux prevus
  • Bien destine a la vente : le proprietaire souhaite garder la possibilite de recuperer rapidement son bien

Comment ca fonctionne

Duree. Le bail de courte duree a une duree librement fixee entre les parties, avec un maximum de 3 ans. Il peut etre renouvele une ou plusieurs fois, tant que la duree totale ne depasse pas 3 ans. Un bail d’un an renouvele deux fois (3 x 1 an) reste un bail de courte duree.

Fin du bail. A l’echeance, le bail prend fin automatiquement — aucun preavis n’est necessaire de la part du bailleur ni du locataire. C’est une difference majeure avec le bail de 9 ans, ou un preavis est obligatoire.

Depart anticipe du locataire. Le locataire peut mettre fin au bail avant l’echeance avec un preavis de 3 mois. Une indemnite d’un mois de loyer est due sauf disposition contraire dans le contrat.

Le bailleur ne peut pas rompre. Contrairement au bail de 9 ans, le bailleur ne dispose d’aucun droit de resiliation anticipee dans un bail de courte duree, sauf accord mutuel.

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Bon a savoir
Le bailleur doit envoyer un rappel de fin de bail (conge) au locataire au moins 3 mois avant l’echeance. Sans cet envoi, le bail peut etre renouvele par reconduction tacite.

Exemple concret

Pierre, proprietaire a Liege, loue son studio a Julie avec un bail de courte duree d’un an, du 1er septembre 2024 au 31 aout 2025. Le 1er juin 2025, Pierre envoie a Julie un courrier recommande confirmant la fin du bail au 31 aout. Julie quitte le studio a cette date sans aucune indemnite.

Si Pierre n’avait rien envoye et que Julie etait restee apres le 31 aout, le bail aurait ete automatiquement requalifie en bail de 9 ans, a compter de la date d’entree en vigueur du bail initial. Pierre aurait alors perdu sa flexibilite.

Points d’attention

Requalification en bail de 9 ans. C’est le piege principal. Si la duree totale des renouvellements depasse 3 ans, ou si le bail est reconduit tacitement au-dela de l’echeance, il se transforme automatiquement en bail de 9 ans. Le bailleur perd alors toute possibilite de recuperer son bien rapidement.

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Attention
Un bail d’un an renouvele 3 fois (4 x 1 an = 4 ans) depasse les 3 ans. Il sera automatiquement requalifie en bail de 9 ans a compter de la date de debut du premier bail. Le compteur des 9 ans commence retroactivement.

Pas d’indexation la premiere annee. L’indexation n’est possible qu’a partir de la date anniversaire du bail. Pour un bail d’un an non renouvele, il n’y a donc pas d’indexation possible.

Enregistrement obligatoire. Comme tout bail de residence principale, le bail de courte duree doit etre enregistre dans les 2 mois. Le non-enregistrement entraine les memes sanctions que pour un bail classique.