En Belgique
Le bail commercial belge est regi par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, une des rares lois federales encore en vigueur en matiere de bail (la regionalisation n’a pas touche ce regime). Cette loi s’applique a tout immeuble ou partie d’immeuble utilise pour l’exercice d’un commerce de detail ou d’un artisanat ayant un contact direct avec le public.
La loi impose une duree minimale de 9 ans. Les parties ne peuvent pas convenir d’une duree plus courte, sauf dans le cas d’un bail “pop-up” d’un an maximum (introduit par les legislations regionales). Le locataire commercial beneficie d’un droit au renouvellement qu’il peut exercer jusqu’a 3 fois, ce qui porte la duree theorique maximale a 36 ans.
Comment ca fonctionne
Conclusion. Le bail commercial doit etre constate par ecrit. Il est soumis a l’enregistrement payant : 0,2 % du montant cumule des loyers sur toute la duree du bail.
Loyer. Le loyer est librement fixe par les parties. Il peut etre revise tous les 3 ans (triennat) si les circonstances ont modifie la valeur locative du bien d’au moins 15 %. La demande de revision se fait devant le juge de paix.
Renouvellement. Le locataire doit demander le renouvellement par lettre recommandee ou exploit d’huissier, entre le 18e et le 15e mois avant l’echeance. Le bailleur peut refuser pour motifs limites (occupation personnelle, reconstruction, offre superieure d’un tiers).
Resiliation. Le locataire peut resilier a la fin de chaque triennat avec un preavis de 6 mois. Le bailleur ne peut resilier que dans des conditions tres restrictives prevues par la loi.
Exemple concret
Marc ouvre une boulangerie a Namur et signe un bail commercial de 9 ans pour un local en centre-ville. Le loyer est de 1 800 EUR/mois. L’enregistrement lui coute 0,2 % x (1 800 x 12 x 9) = 388,80 EUR.
Au bout de 9 ans, Marc souhaite rester. Il envoie sa demande de renouvellement 16 mois avant l’echeance. Le bailleur accepte et les parties conviennent d’un nouveau loyer de 2 000 EUR/mois pour les 9 prochaines annees.
Points d’attention
Pas-de-porte. Le locataire entrant peut devoir verser un pas-de-porte au bailleur ou au locataire sortant pour obtenir le droit d’occuper le local. Ce montant n’est pas encadre par la loi et se negocie librement.
Cession de bail. Le locataire commercial peut ceder son bail a un tiers qui poursuit la meme activite commerciale ou une activite connexe. Le bailleur ne peut refuser que pour motifs graves.
Pop-up store. Les Regions ont introduit des regimes de bail commercial de courte duree (maximum 1 an) pour les commerces temporaires. Ces baux ne conferent pas de droit au renouvellement.