Le locataire peut resilier a tout moment
Le locataire d’un bail de courte duree (3 ans max) peut resilier a tout moment avec un preavis de 3 mois et une indemnite forfaitaire d’un mois de loyer. Cette indemnite est fixe, quel que soit le moment de la resiliation.
L’article 3, §6 de la loi du 20 fevrier 1991 regit la resiliation du bail de courte duree :
| Element | Bail de courte duree | Bail de 9 ans |
|---|---|---|
| Qui peut resilier | Locataire uniquement | Locataire + bailleur |
| Preavis | 3 mois | 3 mois (locataire) / 6 mois (bailleur) |
| Indemnite | 1 mois (fixe) | 3/2/1/0 mois (degressive) |
| Moment | A tout moment | A tout moment (locataire) / fin triennat (bailleur) |
Le proprietaire ne peut pas resilier
C’est la particularite majeure du bail de courte duree : le bailleur est totalement bloque :
- Pas de conge pour occupation personnelle
- Pas de conge pour travaux
- Pas de conge sans motif
- Aucune possibilite de resiliation unilaterale
Le bailleur qui signe un bail de courte duree s’engage pour la duree convenue. Sa seule option pour recuperer le bien avant le terme est la resiliation d’un commun accord avec le locataire.
Si le bailleur tente de donner un conge irregulier (occupation personnelle, travaux), le locataire n’est pas tenu de partir. Le conge est nul de plein droit. Le locataire peut rester jusqu’au terme du bail.
Exception unique : la resiliation judiciaire pour faute grave du locataire (non-paiement persistant, degradation du bien) reste possible via le juge de paix.
Que se passe-t-il a l’echeance du bail court
A la fin du bail de courte duree, plusieurs scenarios sont possibles :
| Situation | Consequence |
|---|---|
| Conge donne 3 mois avant la fin | Le bail prend fin a la date prevue |
| Aucun conge donne | Le bail est renouvele (memes conditions) |
| Renouvellements successifs | La duree totale ne peut depasser 3 ans |
| Depassement de 3 ans | Le bail devient un bail de 9 ans |
Bail de 1 an signe le 01/01/2024. Fin prevue le 31/12/2024. Si aucun conge avant le 30/09/2024, le bail est renouvele d’un an (jusqu’au 31/12/2025). Apres 3 renouvellements : bail de 9 ans automatique.
Le conge doit etre donne par lettre recommandee au moins 3 mois avant la date de fin. Il peut etre donne par le locataire OU par le bailleur (le bailleur peut donner conge a l’echeance, pas avant).
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 maintient l’interdiction de resiliation par le bailleur. La duree maximale cumulee est de 3 ans. Au-dela, le bail est repute de 9 ans.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique les memes regles. La Wallonie prevoit que le bail de courte duree doit etre ecrit et mentionne expresement sa duree.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 fixe egalement la duree maximale a 3 ans. Le bailleur flamand ne peut pas non plus resilier anticipativement un bail de courte duree.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 §6 — Texte sur Justel.