Les formules de rendement locatif
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100. Rendement net = ((Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix d’achat total) x 100. Le prix d’achat total inclut les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
Le calcul du rendement locatif repose sur trois formules progressives :
| Type | Formule | Utilite |
|---|---|---|
| Rendement brut | Loyer annuel / Prix achat total x 100 | Premiere comparaison rapide |
| Rendement net | (Loyer annuel - Charges) / Prix total x 100 | Vision realiste |
| Rendement net-net | (Loyer - Charges - Impots) / Prix total x 100 | Rentabilite reelle |
Le prix d’achat total comprend : le prix du bien, les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et Bruxelles, 3 % en Flandre pour l’habitation propre), les frais de notaire (1 a 2 %), et les eventuels frais de renovation.
En savoir plus : le FAQ Investissement locatif.
Exemple concret de calcul
Prenons un appartement achete 200 000 EUR a Liege avec un loyer de 750 EUR/mois :
| Element | Calcul |
|---|---|
| Prix du bien | 200 000 EUR |
| Droits d’enregistrement (12,5 %) | 25 000 EUR |
| Frais de notaire (~2 %) | 4 000 EUR |
| Prix total | 229 000 EUR |
| Loyer annuel | 9 000 EUR |
| Rendement brut | 9 000 / 229 000 x 100 = 3,93 % |
Pour le rendement net, on soustrait les charges annuelles estimees :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Precompte immobilier | 1 200 EUR |
| Assurance PO | 250 EUR |
| Provision travaux | 450 EUR |
| Vacance locative (5 %) | 450 EUR |
| Total charges | 2 350 EUR |
| Rendement net | (9 000 - 2 350) / 229 000 x 100 = 2,90 % |
Utilisez notre simulateur de rentabilite pour calculer automatiquement le rendement brut et net de votre projet.
Voir aussi : Faut-il un courtier immobilier pour investir.
Voir aussi : Faut-il investir dans un kot étudiant ?.
Voir aussi : Comment diversifier son portefeuille immobilier locatif ?.
Comprendre la difference entre les rendements
Le rendement brut est un indicateur de comparaison rapide mais insuffisant pour prendre une decision d’investissement. Le rendement net integre la realite des charges et donne une image fidele de la rentabilite effective.
Les erreurs frequentes dans le calcul :
- Oublier les droits d’enregistrement dans le prix total : en Wallonie et a Bruxelles, ils representent 12,5 % du prix
- Ignorer la vacance locative : meme en zone tendue, prevoir 5 a 8 % de vacance annuelle
- Sous-estimer les travaux : prevoir une provision annuelle de 5 % du loyer pour l’entretien courant
- Confondre loyer brut et loyer net : les charges locatives recuperees ne font pas partie du rendement
Un rendement brut eleve peut masquer des charges importantes. Calculez toujours le rendement net avant de vous engager. Consultez les frais caches d’un investissement locatif.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les droits d’enregistrement sont de 12,5 % a Bruxelles. L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit un abattement pour la premiere acquisition d’habitation propre (jusqu’a 200 000 EUR de base imposable), mais cet abattement n’est pas applicable aux biens d’investissement.
Region wallonne
Les droits d’enregistrement wallons sont egalement de 12,5 %. Le decret du 15 mars 2018 prevoit des taux reduits pour l’habitation propre, non applicables aux investissements locatifs. Les rendements bruts sont souvent superieurs a Bruxelles en raison de prix d’achat plus bas.
Region flamande
La Flandre applique un droit d’enregistrement de 3 % pour l’habitation propre (depuis 2022) et de 12 % pour les biens d’investissement. Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose des normes de qualite qui peuvent influencer les couts de mise en conformite.
Article 7 du CIR 1992 — revenus immobiliers. Droits d’enregistrement : Code des droits d’enregistrement.