Que faire si la garantie ne couvre pas les degats ?
La garantie n’est pas un plafond de responsabilite. Le proprietaire peut reclamer le complement au locataire par mise en demeure, puis saisir le juge de paix en cas de refus.
La garantie locative est une surete, pas une limite de responsabilite. Si les degats locatifs constates a l’etat des lieux de sortie depassent le montant de la garantie, le locataire reste tenu de reparer l’integralite du prejudice.
Cette situation peut survenir lorsque des degats importants sont causes (incendie partiel, degats des eaux majeurs, deterioration importante des sols ou murs).
Recours du proprietaire
Le proprietaire qui constate que la garantie est insuffisante dispose de plusieurs options :
- Retenir l’integralite de la garantie avec l’accord du locataire
- Envoyer une mise en demeure pour le complement, avec devis a l’appui
- Negocier un echelonnement du paiement du complement
- Saisir le juge de paix si le locataire refuse de payer
Le juge de paix peut ordonner le paiement du complement et eventuellement designer un expert pour chiffrer les degats. Le locataire sera condamne aux frais de procedure s’il est reconnu responsable.
Constituez un dossier solide : etat des lieux comparatif, photos datees, devis detailles de plusieurs artisans. Plus votre dossier est complet, plus le juge sera enclin a vous suivre.
Responsabilite du locataire au-dela de la garantie
Degats couverts
Le locataire est responsable de tous les degats imputables a son fait, sa negligence ou celle des personnes dont il repond (famille, visiteurs, sous-locataires) :
- Deteriorations volontaires ou involontaires
- Defaut d’entretien locatif
- Degats causes par les animaux
- Non-respect des obligations d’aeration et de chauffage
Limites de la responsabilite
Le locataire n’est pas responsable :
- De l’usure normale
- Des reparations a charge du proprietaire
- Des vices caches ou de la vetuste du bien
- De la force majeure (tempete, inondation naturelle)
Assurance du locataire
L’assurance responsabilite civile locative peut couvrir une partie des degats excedant la garantie (incendie, degats des eaux). Il est vivement recommande d’en souscrire une.
La prescription pour l’action en reparation est de 1 an apres la fin du bail (art. 2273 du Code civil). Le proprietaire doit agir rapidement.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les regles de responsabilite sont identiques dans les trois regions. Le juge de paix du lieu du bien est competent.
Region wallonne
Memes regles. Le juge de paix peut ordonner une expertise judiciaire pour chiffrer les degats.
Region flamande
Memes regles. Le Woninghuurdecreet ne deroge pas aux principes generaux de responsabilite du locataire.
Code civil (art. 1732-1735, 2273), Loi du 20 fevrier 1991 (art. 10), Ordonnance bruxelloise du 27/07/2017, Decret wallon du 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet du 09/11/2018.